Arrêté de péril et bail commercial : quels droits pour le locataire ?

Le maire vient de prendre un arrêté de péril visant l'immeuble dans lequel se trouve votre local commercial. Vous ne pouvez plus accueillir de clients, vos stocks sont bloqués, votre activité est à l'arrêt — et pourtant, votre bailleur continue de vous réclamer le loyer.

Cette situation, nous la rencontrons régulièrement chez les commerçants et dirigeants de TPE que nous accompagnons. Elle suscite toujours les mêmes questions : dois-je continuer à payer le loyer ? Puis-je résilier le bail ? Qui indemnise ma perte d'exploitation ? Dans cet article, nous faisons le point sur le cadre juridique de l'arrêté de péril et ses conséquences concrètes sur votre bail commercial.

Qu'est-ce qu'un arrêté de péril ?

L'arrêté de péril est une décision administrative par laquelle le maire ordonne au propriétaire d'un immeuble de réaliser des travaux pour mettre fin à un danger pour la sécurité des occupants ou du public. Il relève de la police spéciale de la sécurité des immeubles, codifiée aux articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

Depuis l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, la procédure a été refondue sous le terme de "mise en sécurité", mais le vocabulaire d'arrêté de péril reste largement utilisé dans la pratique.

Péril ordinaire et péril imminent : deux procédures distinctes

Il existe deux régimes selon l'urgence de la situation :

Le péril ordinaire (article L. 511-11 du CCH) concerne les immeubles qui présentent un danger réel mais non immédiat. Le maire met en demeure le propriétaire de réaliser les travaux dans un délai qu'il fixe. Si le propriétaire ne s'exécute pas, le maire peut faire réaliser les travaux d'office, aux frais du propriétaire.

Le péril imminent (article L. 511-19 du CCH) s'applique lorsque le danger est tel qu'il nécessite des mesures immédiates. Le maire saisit le tribunal administratif en référé, qui désigne un expert. Sur la base du rapport d'expertise, le maire prend un arrêté prescrivant les mesures de sécurité à exécuter sans délai. Dans les cas les plus graves, l'arrêté peut interdire l'occupation de l'immeuble — ce qui signifie la fermeture immédiate de votre local commercial.

Les conséquences sur votre bail commercial

L'arrêté de péril ne met pas automatiquement fin à votre bail commercial. En revanche, il crée un déséquilibre majeur dans l'exécution du contrat : votre bailleur ne remplit plus son obligation de délivrance.

L'obligation de délivrance du bailleur

Le bailleur a l'obligation de mettre à votre disposition un local conforme à la destination prévue au bail et de vous en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du contrat (articles 1719 et 1720 du Code civil). Lorsqu'un arrêté de péril rend le local impropre à l'exploitation de votre activité commerciale, cette obligation n'est plus remplie.

C'est un manquement du bailleur, même si le péril ne résulte pas directement de sa faute. L'obligation de délivrance est une obligation de résultat : le bailleur doit garantir la jouissance des lieux, quelle que soit la cause du trouble.

Suspension ou réduction du loyer

Dès lors que le local est devenu totalement ou partiellement impropre à sa destination, la question de la suspension du loyer se pose. Deux fondements juridiques la justifient :

• L'exception d'inexécution (article 1219 du Code civil) : dans un contrat synallagmatique comme le bail, chaque partie peut suspendre l'exécution de sa propre obligation si l'autre ne remplit pas la sienne. Pas de jouissance, pas de loyer.
• L'article 1722 du Code civil : en cas de destruction ou de perte partielle de la chose louée, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.

Attention : une suspension unilatérale n'est pas sans risque

En théorie, l'exception d'inexécution s'exerce sans autorisation judiciaire préalable. Le locataire peut décider seul de cesser de payer. Mais cette liberté s'exerce à ses risques et périls : en cas de contestation du bailleur, c'est le juge qui tranchera a posteriori si la suspension était légitime.

Or, la quasi-totalité des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer. Si vous cessez de payer et que votre bailleur vous fait délivrer un commandement de payer visant cette clause, vous devrez démontrer devant le juge que la suspension était justifiée — faute de quoi, la résiliation du bail pourra être prononcée à vos torts. Le remède serait alors pire que le mal.

Notre recommandation : plutôt que de suspendre unilatéralement le loyer, privilégiez la voie judiciaire. Saisissez le juge des référés pour obtenir soit une autorisation de suspendre le paiement, soit une consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations ou de la CARPA (Caisse Autonome des Règlements Pécuniaires des Avocats). La consignation CARPA, entre les mains de votre avocat, est souvent plus rapide à mettre en place. Dans les deux cas, cette démarche vous protège contre l'activation de la clause résolutoire tout en préservant vos droits. En parallèle, notifiez formellement votre bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en exposant la situation et vos fondements juridiques.

Résilier le bail : rarement dans l'intérêt du locataire

Juridiquement, le locataire peut demander la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1722 du Code civil (perte de la chose louée) si le local est devenu totalement impropre à sa destination. Mais cette option est rarement dans son intérêt.

Pourquoi ? La propriété commerciale

En tant que titulaire d'un bail commercial, vous bénéficiez d'un droit au renouvellement — c'est ce qu'on appelle la propriété commerciale. Ce droit a une valeur économique considérable : il représente la valeur de votre emplacement, de votre clientèle attachée au lieu, de votre droit au bail. Demander purement et simplement la résiliation du bail, c'est renoncer à cette valeur.

La bonne stratégie : la résiliation aux torts du bailleur

L'intérêt du locataire commercial est de demander la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance. Cette voie change tout, parce qu'elle ouvre droit à une indemnisation équivalente à l'indemnité d'éviction (article L. 145-14 du Code de commerce).

L'indemnité d'éviction couvre notamment :

• La valeur du droit au bail (fonction de l'emplacement, du loyer, de la durée restante)
• L'indemnité de remploi (frais liés à l'installation dans un nouveau local)
• Les frais de déménagement et de réinstallation
• La perte de clientèle liée au changement d'adresse
• Le trouble commercial (désorganisation de l'activité)

Concrètement, pour un commerce bien situé, l'indemnité d'éviction peut représenter plusieurs années de loyer. C'est pourquoi la stratégie du locataire ne doit jamais être de "sortir du bail" mais bien d'obtenir la réparation intégrale du préjudice que lui cause la défaillance du bailleur.

Rester dans les lieux ou partir : un choix stratégique

Dans certains cas, le locataire préférera rester dans les lieux et obtenir la réalisation des travaux par le bailleur, la suspension du loyer pendant la durée des travaux, et l'indemnisation de sa perte d'exploitation. Dans d'autres, notamment lorsque les travaux s'annoncent longs ou que l'immeuble est durablement compromis, la résiliation aux torts du bailleur avec indemnité d'éviction sera la meilleure option. C'est une décision qui se prend au cas par cas, avec l'accompagnement d'un avocat.

Obligations et responsabilité du propriétaire

Le propriétaire visé par un arrêté de péril est tenu de réaliser les travaux prescrits dans le délai fixé par le maire. Son inaction l'expose à des sanctions lourdes.

Sanctions en cas de non-exécution des travaux

• Exécution d'office : le maire peut faire réaliser les travaux aux frais du propriétaire.
• Astreinte : le juge administratif peut assortir l'obligation d'une astreinte journalière.
• Sanctions pénales : le propriétaire qui ne respecte pas un arrêté de péril s'expose à des peines d'amende (jusqu'à 100 000 €) et, en cas de mise en danger de la vie d'autrui, à des peines d'emprisonnement.

Responsabilité civile envers le locataire

Au-delà des sanctions administratives et pénales, le propriétaire engage sa responsabilité civile envers le locataire commercial. Le locataire peut obtenir en justice l'indemnisation de l'ensemble de ses préjudices :

• Perte d'exploitation : chiffre d'affaires perdu pendant la période d'inactivité
• Frais de relogement : coût du transfert temporaire de l'activité dans un autre local
• Perte de clientèle : si la fermeture prolongée a entraîné une perte durable de clientèle
• Préjudice moral : dans certains cas

Et si l'immeuble est en copropriété ?

Lorsque l'immeuble est en copropriété, l'arrêté de péril est notifié au syndic pour les parties communes. La situation se complique : le locataire commercial n'a aucun lien juridique avec le syndicat des copropriétaires. Son interlocuteur reste son bailleur, qui devra lui-même agir contre la copropriété pour obtenir la réalisation des travaux. Ce contexte allonge souvent les délais — raison de plus pour être accompagné par un avocat dès le début.

Quels recours pour le locataire commercial ?

1. Mettre le bailleur en demeure

C'est la première étape. Par lettre recommandée avec accusé de réception, mettez en demeure votre bailleur de prendre les mesures nécessaires pour rétablir la jouissance des lieux dans un délai raisonnable. Informez-le que vous suspendez le paiement du loyer jusqu'à rétablissement de la situation. Cette mise en demeure constitue un préalable indispensable avant toute action judiciaire.

2. Saisir le juge des référés

En cas d'urgence (ce qui est presque toujours le cas avec un arrêté de péril), vous pouvez saisir le juge des référés du tribunal judiciaire pour obtenir :

• La suspension du loyer jusqu'à la réalisation des travaux
• La consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations ou de la CARPA
• Une provision sur dommages-intérêts pour couvrir votre perte d'exploitation
• L'autorisation de réaliser vous-même les travaux urgents aux frais du bailleur

3. Agir au fond pour obtenir l'indemnisation complète

En parallèle ou après le référé, vous pouvez engager une action au fond devant le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur et l'indemnisation intégrale de vos préjudices, y compris une indemnité équivalente à l'indemnité d'éviction. C'est dans cette procédure que le tribunal évaluera l'étendue de votre perte d'exploitation, la valeur de votre droit au bail et les frais de réinstallation.

4. Contester l'arrêté de péril (pour le propriétaire)

Le propriétaire — mais pas le locataire — peut contester l'arrêté de péril devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois suivant sa notification. Cette contestation n'est pas suspensive : les travaux doivent être réalisés même en cas de recours.

Les bons réflexes en cas d'arrêté de péril sur votre local commercial

Voici les démarches à entreprendre dès la connaissance de l'arrêté :

1. Obtenez une copie de l'arrêté auprès de la mairie ou demandez-la à votre bailleur. Vérifiez s'il s'agit d'un péril ordinaire ou imminent, et s'il comporte une interdiction d'occuper.
2. Documentez l'état des lieux : prenez des photos et vidéos datées du local et de l'immeuble, conservez tous vos échanges avec le bailleur et le syndic.
3. Notifiez votre bailleur par lettre recommandée : informez-le de la situation, demandez-lui de prendre les mesures nécessaires et prévenez-le de la suspension du loyer si le local est inexploitable.
4. Déclarez le sinistre à votre assurance multirisque professionnelle : selon les garanties souscrites, votre perte d'exploitation peut être partiellement couverte.
5. Consultez un avocat : chaque situation est différente. La stratégie dépend de la gravité du péril, de la réaction du bailleur, de la durée prévisible des travaux et de vos objectifs (rester dans les lieux, résilier le bail, obtenir une indemnisation).

FAQ — Arrêté de péril et bail commercial

Dois-je continuer à payer mon loyer si un arrêté de péril frappe mon local commercial ?

Si le local est inexploitable, l'exception d'inexécution (article 1219 du Code civil) vous autorise en principe à suspendre le loyer. Mais attention : cette suspension unilatérale s'exerce à vos risques et périls. Si votre bail contient une clause résolutoire — ce qui est presque toujours le cas — le bailleur pourrait s'en prévaloir pour obtenir la résiliation du bail à vos torts. La démarche la plus sûre est de saisir le juge des référés pour obtenir l'autorisation de suspendre le paiement ou de consigner les loyers (auprès de la CDC ou de la CARPA).

Quelle est la différence entre un péril ordinaire et un péril imminent ?

Le péril ordinaire vise un danger réel mais non immédiat : le propriétaire reçoit un délai pour réaliser les travaux. Le péril imminent concerne un danger grave nécessitant des mesures immédiates : le maire prend l'arrêté après une expertise rapide et peut interdire l'occupation de l'immeuble sans délai.

Un arrêté de péril entraîne-t-il automatiquement la résiliation du bail ?

Non, et c'est rarement dans l'intérêt du locataire de la demander. En tant que titulaire d'un bail commercial, vous bénéficiez d'une propriété commerciale qui a une valeur économique importante. La bonne stratégie est généralement de demander la résiliation aux torts du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance, ce qui ouvre droit à une indemnisation équivalente à l'indemnité d'éviction (valeur du droit au bail, frais de réinstallation, perte de clientèle).

Qui paie les travaux prescrits par l'arrêté de péril ?

Le propriétaire de l'immeuble. En copropriété, les travaux sur les parties communes sont à la charge du syndicat des copropriétaires. Si le propriétaire ne fait pas les travaux, le maire peut les faire exécuter d'office aux frais du propriétaire.

Puis-je être indemnisé pour ma perte d'exploitation ?

Oui. Le propriétaire qui manque à son obligation de délivrance engage sa responsabilité civile. Vous pouvez obtenir en justice l'indemnisation de votre perte d'exploitation, de vos frais de relogement et de votre perte de clientèle. Pensez également à vérifier vos garanties d'assurance multirisque professionnelle.

Combien de temps dure un arrêté de péril ?

Il n'y a pas de durée fixe. L'arrêté reste en vigueur jusqu'à ce que les travaux prescrits soient réalisés et que le maire constate la disparition du danger (mainlevée de l'arrêté). En pratique, les délais varient de quelques semaines à plusieurs années selon la complexité des travaux et la réactivité du propriétaire — d'où l'importance d'agir rapidement pour protéger vos intérêts.