Dépôt de garantie du bail commercial : montant, restitution, vente

Le dépôt de garantie couvre le bailleur contre les impayés et les dégradations. Son montant reste libre, mais depuis la loi du 26 mai 2026, il entre dans un plafond d'un trimestre de loyer qui englobe l'ensemble des garanties demandées au preneur. Le dépôt ne produit pas d'intérêt au profit du locataire, et il doit lui être restitué dans un délai qui ne peut excéder trois mois à compter de la remise des clés. Si l'immeuble est vendu, c'est le nouveau propriétaire qui doit la restitution.

Le dépôt de garantie est la somme que le locataire commercial verse à son entrée dans les lieux pour garantir la bonne exécution du bail : loyers et charges impayés, réparations à sa charge en fin de bail. Pendant longtemps, le bail commercial laissait ce dépôt à la liberté des parties, sans plafond ni délai de restitution, là où le bail d'habitation était encadré de longue date. Trois mois de loyer étaient l'usage, mais rien n'obligeait le bailleur à s'y tenir, ni à rendre la somme dans un délai précis.

La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a changé ce régime en profondeur. Elle plafonne les garanties, supprime les intérêts au profit du preneur, fixe un délai de restitution et règle le sort du dépôt lorsque l'immeuble est vendu. Voici le régime complet, du versement à la restitution, avec ce qui s'applique aux baux en cours et ce qui ne vise que les baux signés à compter de la réforme.

Qu'est-ce que le dépôt de garantie d'un bail commercial ?

Le dépôt de garantie est une somme d'argent remise au bailleur au début du bail et conservée par lui pendant toute sa durée. Elle sert de sûreté : en cas de loyer impayé, de charges non réglées ou de dégradations constatées au départ du locataire, le bailleur peut y prélever ce qui lui est dû, à condition de le justifier. Le solde revient au preneur en fin de bail.

Ce dépôt n'est pas obligatoire. Aucun texte n'impose au bailleur d'en exiger un : sa présence et son montant relèvent de la négociation, inscrite dans une clause du bail. Dans la pratique, un dépôt correspondant à deux ou trois mois de loyer est courant.

Il faut le distinguer des autres garanties que le bailleur peut demander, et qui obéissent à des logiques différentes :

• la caution solidaire, souvent celle du dirigeant, par laquelle une personne s'engage à payer si le locataire ne paie pas ;
• la garantie autonome à première demande (GAPD, article 2321 du Code civil), engagement bancaire détaché du bail que la banque exécute sur simple demande ;
• le nantissement, affectation d'un bien ou du fonds de commerce en garantie.

Cette distinction a pris une importance nouvelle avec la réforme de 2026, car le plafond ne vise plus le seul dépôt de garantie, mais toutes ces sûretés prises ensemble.

Quel montant ? Le plafond d'un trimestre depuis la loi du 26 mai 2026

Avant la réforme, le montant du dépôt était librement fixé. La seule règle protectrice, ancienne, concernait les loyers payés d'avance : au-delà de deux termes, ils produisaient des intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.

Depuis la loi du 26 mai 2026, l'article L. 145-40 du Code de commerce pose un plafond :

« Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d'un local mentionné à l'article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre. Il en va de même s'agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail. »

Le texte fixe donc le plafond du dépôt à trois mois de loyer, puis l'étend aussitôt à « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature » : la caution solidaire, la garantie autonome et le nantissement entrent eux aussi dans le calcul. Le plafond est d'ordre public par renvoi à l'article L. 145-15 : une clause qui réclamerait davantage est réputée non écrite.

Exemple. Pour un loyer de 2 000 € par mois, le plafond est de 6 000 €, toutes garanties confondues. Un dépôt de garantie de deux mois (4 000 €) ne laisse plus qu'un mois (2 000 €) pour un éventuel engagement de caution. Une caution couvrant trois mois de loyer sature à elle seule le plafond, sans place pour un dépôt.

Reste une question que le texte ne tranche pas nettement : ce trimestre est-il un plafond unique toutes garanties confondues, ou un plafond par garantie ? Les travaux préparatoires penchent pour le plafond global, mais la Cour de cassation ne s'est pas encore prononcée. Nous détaillons ce débat, ses conséquences chiffrées et la prudence qu'il impose dans notre article dédié au plafonnement des garanties du bail commercial.

Deux limites encadrent ce plafond. D'abord le type de local : il vise les locaux commerciaux ou artisanaux au sens fiscal, comme la mensualisation du loyer, à l'exclusion des bureaux à usage exclusif, des entrepôts et des professions libérales. Ensuite la date : le plafond ne s'applique qu'aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Si votre bail en cours impose six mois de dépôt, vous ne pouvez pas en exiger la réduction aujourd'hui ; le plafond jouera à la signature d'un nouveau bail ou au renouvellement.

Le dépôt produit-il des intérêts ? Est-il soumis à la TVA ?

Sur les intérêts, la réforme a tranché dans un sens défavorable au preneur. Le même article L. 145-40 précise désormais, à propos des sommes versées à titre de garantie : « Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. » Autrement dit, le dépôt de garantie proprement dit ne vous rapporte rien pendant la durée du bail. La règle ancienne des intérêts au-delà de deux termes ne concerne, elle, que les loyers payés d'avance, et non le dépôt de garantie.

Sur la TVA, le principe est que le dépôt de garantie n'est pas la contrepartie d'une prestation : il n'est donc pas soumis à la TVA au moment de son versement. Le régime dépend ensuite de ce que devient la somme en fin de bail. Si elle vient en paiement de loyers eux-mêmes soumis à la TVA, parce que le bailleur a opté pour l'assujettissement de ses loyers, elle suit le sort de ces loyers. Si le bailleur la conserve pour des dégradations, la qualification est plus discutée : une somme qui répare un simple préjudice reste hors du champ de la TVA, mais une somme qui rémunère en réalité une remise en état peut y être soumise, l'administration fiscale n'étant pas liée par la qualification retenue par les parties. Ce point s'apprécie au cas par cas, selon la situation fiscale du bailleur et l'objet exact de la retenue.

La restitution du dépôt : un délai de trois mois

C'est l'un des apports les plus concrets de la réforme pour le locataire. Avant, aucun délai n'encadrait la restitution du dépôt : un bailleur pouvait la faire traîner sans autre limite que le risque d'une action en justice. Désormais, l'article L. 145-40 impose un calendrier :

« Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. »

Trois points à retenir. Le délai court à compter de la remise des clés, formalisée en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception : soignez ce point, car c'est lui qui déclenche le compte à rebours. Le bailleur peut déduire les sommes qui lui restent dues, mais uniquement si elles sont dûment justifiées : une retenue au forfait, sans décompte, est contestable. Enfin, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique en cas de retard ; le locataire qui n'est pas remboursé dans les trois mois peut réclamer des intérêts de retard et engager la responsabilité du bailleur.

Ce délai de trois mois s'applique même aux baux en cours, mais à une condition de date : la remise des clés doit intervenir à compter du 26 août 2026, soit trois mois après la promulgation de la loi (article 62, II, D). Pour un départ antérieur, le nouveau délai ne joue pas.

Précision utile : lorsque le bailleur a reçu, en plus du dépôt, d'autres garanties (caution, garantie bancaire, nantissement), il dispose d'un délai de six mois pour les restituer, effectuer les mainlevées et rendre les documents correspondants.

Vente de l'immeuble : qui doit restituer le dépôt ?

La question se posait souvent : quand le propriétaire vend l'immeuble loué, le locataire doit-il réclamer son dépôt à l'ancien bailleur ou au nouveau ? La jurisprudence antérieure, construite autour de la cession de dette, était incertaine et exposait le preneur au risque de se retrouver face à un ancien bailleur insolvable ou introuvable.

La réforme règle la difficulté. L'article L. 145-40 dispose : « En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l'obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. » Concrètement, dès que l'immeuble change de mains, par vente comme par donation ou succession, c'est le nouveau propriétaire qui devient débiteur du dépôt. Le locataire n'a plus à courir après l'ancien bailleur : il réclame la restitution à celui qui détient désormais l'immeuble.

Cette règle s'applique aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026 (article 62, II, C). Pour une vente antérieure, l'ancien régime jurisprudentiel continue de s'appliquer.

La même mutation emporte une seconde conséquence, plus lourde pour le bailleur. Le texte prévoit que, « le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature » autres que le dépôt, à charge pour le cédant de restituer les documents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Autrement dit, la caution du dirigeant ou la garantie bancaire constituées au profit de l'ancien bailleur tombent avec la vente. C'est une protection réelle pour le preneur, mais un point de vigilance considérable côté bailleur et côté acquéreur : celui qui achète un immeuble loué ne récupère pas automatiquement les sûretés dont bénéficiait le vendeur. Avant d'acquérir, comme avant de vendre, il faut faire le point sur les garanties en place et anticiper leur reconstitution.

Cession du bail ou du fonds : que devient le dépôt de garantie ?

Il faut distinguer la vente de l'immeuble, que nous venons de voir, de la situation inverse : le locataire qui cède son bail ou son fonds de commerce à un repreneur. Ici, ce n'est pas le propriétaire qui change, mais le locataire.

Cette situation n'est pas régie par les règles de transmission et de caducité de l'article L. 145-40, qui visent la mutation des locaux, c'est-à-dire le changement de bailleur. Le sort du dépôt relève alors du contrat et de l'usage. En pratique, deux montages coexistent : soit le locataire sortant récupère son dépôt auprès du bailleur et le repreneur en constitue un nouveau, soit l'acte de cession organise le transfert du dépôt entre cédant et cessionnaire, à charge pour le repreneur de rembourser au cédant la somme laissée entre les mains du bailleur. Le bail lui-même peut encadrer ces modalités.

Faute de clause claire, les litiges sont fréquents : le cédant croit récupérer son dépôt, le cessionnaire pense l'avoir racheté, et le bailleur ne veut restituer qu'une fois. La cession d'un bail ou d'un fonds de commerce est précisément le moment de régler ce point noir par écrit.

Ce que nous vous conseillons

Côté preneur, deux réflexes. À la signature, faites additionner l'ensemble des garanties demandées, dépôt compris, et comparez le total au plafond d'un trimestre : au-delà, la clause est neutralisable. Au départ, formalisez la remise des clés par lettre recommandée pour faire courir le délai de trois mois, et exigez un décompte justifié de toute retenue.

Côté bailleur, la vigilance se déplace vers les opérations sur l'immeuble : vendre un bien loué fait tomber les sûretés personnelles constituées à votre profit et transfère la dette de restitution à l'acquéreur. Ces effets doivent être anticipés dans l'acte de vente. Pour le cadre général du bail commercial, voyez notre page dédiée aux baux commerciaux.

En bref

• Le dépôt de garantie couvre le bailleur contre les impayés et les dégradations ; il n'est pas obligatoire et son montant se négocie.
• Depuis la loi du 26 mai 2026, les garanties du preneur sont plafonnées à un trimestre de loyer, dépôt et autres sûretés confondus, pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date.
• Le dépôt ne porte pas d'intérêt au profit du locataire.
• Il doit être restitué dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes justifiées.
• En cas de vente de l'immeuble (à partir du 26 août 2026), l'obligation de restitution passe au nouveau bailleur, et les autres garanties deviennent caduques.
• La cession du bail ou du fonds par le locataire obéit, elle, au contrat et à l'usage : réglez le sort du dépôt par écrit.