Bail commercial : vos garanties désormais plafonnées à trois mois de loyer

Depuis la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, le plafonnement des garanties du bail commercial s'applique : dépôt de garantie, caution, garantie autonome et nantissements ne peuvent plus dépasser, ensemble, un trimestre de loyer. Le plafond est d'ordre public, mais il ne vaut que pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, pas pour les baux en cours.

Avant la loi du 26 mai 2026, le bail commercial ignorait tout plafond de garanties. Le bail d'habitation encadre depuis longtemps le dépôt de garantie ; le commerce, lui, relevait de la seule liberté contractuelle. Trois mois de dépôt étaient l'usage, mais rien n'empêchait un bailleur d'exiger en plus la caution personnelle (ou solidaire) du dirigeant, une garantie bancaire à première demande (GAPD) ou un nantissement, parfois pour toute la durée ferme du bail. Pour un commerçant qui démarre, ces garanties empilées immobilisent une trésorerie déjà tendue.

La loi de simplification de la vie économique met une limite à cette accumulation. Les sommes et sûretés exigées du preneur ne peuvent plus dépasser un trimestre de loyer. Voici ce que cela change, pour qui, et le point d'incertitude qu'il faut connaître avant de signer.

Le nouveau plafond du dépôt de garantie : un trimestre de loyer

La mesure complète l'article L. 145-40 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026 :

« Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d'un local mentionné à l'article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre. Il en va de même s'agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. »

Le texte vise d'abord le dépôt de garantie, plafonné à trois mois de loyer. Il ajoute aussitôt « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature » : la caution solidaire du dirigeant, la garantie autonome à première demande (GAPD) et les nantissements entrent donc eux aussi dans le périmètre.

La mesure est d'ordre public (rattachée à l'article L. 145-15). Une clause du bail qui réclamerait davantage est réputée non écrite. Dernier point pratique : ces sommes ne produisent pas d'intérêt à votre profit, contrairement à l'ancien régime qui prévoyait des intérêts au-delà de deux termes de loyer payés d'avance.

Un plafond global, ou un plafond par garantie ?

La rédaction du texte n'est pas parfaitement claire sur ce point, et deux lectures s'affrontent.

Première lecture : un plafond unique, toutes garanties confondues. Dépôt de garantie, caution solidaire du dirigeant et garantie bancaire additionnés ne pourraient pas dépasser trois mois de loyer.

Seconde lecture : deux plafonds distincts, trois mois pour le dépôt de garantie, et trois mois supplémentaires pour les autres garanties.

Sur ce point, les travaux préparatoires ne laissent guère de doute sur l'intention du législateur : c'est le plafond global qui a été voulu. L'amendement adopté en commission visait expressément à « étendre la limitation à l'ensemble des garanties, quelle que soit leur forme », au motif que « maintenir la possibilité de cumuler plusieurs types de garanties entraînerait une surprotection du bailleur au détriment du preneur » ; sa disposition transitoire vise d'ailleurs les « garanties de toute nature dont le montant cumulé excède » un trimestre de loyer. À l'inverse, l'amendement qui proposait de revenir au seul dépôt de garantie en numéraire, en laissant le bailleur exiger en plus une caution ou une garantie bancaire, a été rejeté. Nous connaissons donc aujourd'hui l'intention du législateur : un plafond unique d'un trimestre, toutes garanties cumulées.

Reste qu'une intention, même nette, ne vaut pas décision de justice tant que la Cour de cassation n'a pas tranché, ce qui prendra vraisemblablement plusieurs années. Mais cette incertitude n'autorise pas l'imprudence, car le risque n'est pas symétrique. Le plafond est d'ordre public : une clause qui le dépasse est réputée non écrite. Un bailleur qui empilerait les garanties en pariant sur la lecture « trois mois par garantie », un dépôt de trois mois plus une caution de trois mois par exemple, prendrait un risque sérieux. Si le juge confirme l'intention du législateur, c'est-à-dire le plafond global, les garanties constituées au-delà d'un trimestre tombent, et c'est potentiellement l'ensemble du dispositif de garanties qui est réputé non écrit. Le bailleur se retrouverait alors sans la sûreté sur laquelle il comptait, au pire moment, celui où le preneur ne paie plus.

La prudence commande donc l'inverse du pari : s'aligner dès aujourd'hui sur l'intention clairement exprimée par le législateur, un plafond unique d'un trimestre toutes garanties confondues. Une garantie solide dans cette limite vaut mieux qu'un empilement fragile susceptible d'être balayé d'un bloc. Côté preneur comme côté bailleur, c'est la combinaison de garanties prévue dans le bail qu'il faut faire vérifier avant de signer, pour ne pas dépendre d'une interprétation qui reste à confirmer.

Exemple chiffré (dans la lecture du plafond global). Pour un loyer de 2 000 € par mois, le plafond est de 6 000 €, soit un trimestre, toutes garanties confondues. Concrètement :

• avec un dépôt de garantie de deux mois (4 000 €), le cas le plus courant, il ne reste qu'un mois (2 000 €) pour un éventuel engagement de caution, ce qui n'a guère de sens ;
• avec une caution solidaire couvrant trois mois ou plus, il ne reste tout simplement aucune place pour un dépôt de garantie.

Dans la lecture par garantie distincte, au contraire, on pourrait additionner trois mois de dépôt et trois mois de caution. On mesure l'écart entre les deux interprétations, et pourquoi il vaut mieux faire vérifier la combinaison prévue avant de signer.

L'enjeu n'est pas théorique. Dans la lecture globale, un dirigeant qui se portait caution personnelle pour toute la durée ferme d'un bail de neuf ans ne peut plus l'être que pour trois mois de loyer. Pour une société nouvelle sans patrimoine, c'est un changement considérable, qui rééquilibre nettement le rapport de force avec le bailleur. En attendant une décision de justice, mieux vaut faire analyser la combinaison de garanties prévue dans votre projet de bail.

Quels baux sont concernés ?

Deux limites encadrent le dispositif.

D'abord le type de local. Le plafond vise les mêmes locaux que la mensualisation du loyer : les locaux commerciaux ou artisanaux au sens fiscal. Sont donc exclus les bureaux à usage exclusif, les entrepôts et les professions libérales. Nous détaillons ce périmètre dans notre article sur la mensualisation.

Ensuite la date, et c'est décisif. Contrairement à la mensualisation, le plafond ne s'applique pas aux baux en cours. Il ne joue que pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, date de promulgation de la loi. Si votre bail actuel impose six mois de dépôt de garantie, vous ne pouvez pas en exiger la réduction aujourd'hui : le plafond vous protégera à la signature d'un nouveau bail ou au renouvellement. Le Conseil d'État avait prévenu qu'appliquer la mesure aux baux en cours, c'est-à-dire raboter des garanties déjà constituées, posait un risque constitutionnel ; le législateur l'a suivi.

Ce que ça change pour vous, à la signature

Si vous négociez un bail commercial ou approchez de son renouvellement, le plafond devient un point de négociation à part entière. Le bailleur ne peut plus empiler les sûretés sans limite : vérifiez le total des garanties demandées (dépôt de garantie, caution solidaire, garantie bancaire) et confrontez-le au plafond d'un trimestre. Pour un dirigeant appelé à se porter caution, l'exposition personnelle est désormais bornée, du moins dans la lecture globale du texte. Les garanties ne sont d'ailleurs pas la seule clause à examiner à ce stade : la répartition des travaux de mise aux normes entre bailleur et locataire se négocie elle aussi à la signature.

La même réforme encadre aussi les délais de restitution du dépôt et sa transmission en cas de vente de l'immeuble. Ce sont d'autres sujets, que nous traiterons dans un prochain article.

Ce que nous vous conseillons

Nous voyons déjà circuler des projets de bail revus côté garanties, signe que les bailleurs intègrent la nouvelle limite. Côté preneur, le réflexe est simple : avant de signer, faites additionner toutes les garanties prévues et comparer le total au plafond légal. Si le bail réclame davantage, la clause est neutralisable. Sur la lecture global ou par garantie, qui reste discutée, un avis circonstancié évite de surévaluer comme de sous-évaluer votre marge de négociation. Pour le cadre général, voyez notre page dédiée aux baux commerciaux.

En bref

• La loi du 26 mai 2026 plafonne les garanties du bail commercial à un trimestre de loyer (trois mois).
• Le plafond couvre le dépôt de garantie, mais aussi la caution solidaire du dirigeant, la garantie autonome à première demande (GAPD) et les nantissements.
• Il s'applique seulement aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, pas aux baux en cours.
• Plafond global ou par garantie : l'intention du législateur (travaux préparatoires) est un plafond global, toutes garanties confondues. La Cour de cassation ne l'a pas encore confirmé, mais empiler les garanties au-delà d'un trimestre est risqué : la sanction d'ordre public est la clause réputée non écrite, et le bailleur peut perdre sa sûreté.
• C'est un droit d'ordre public : une clause qui réclame davantage est réputée non écrite.