Travaux de mise aux normes du local commercial : pouvez-vous en faire porter la charge au bailleur ?

Un arrêté municipal vous impose de mettre votre local aux normes d’accessibilité. Ou votre bailleur vous adresse un courrier vous demandant de financer la réfection de l’installation électrique, au motif que le bail met « tous les travaux » à votre charge. Vous avez un devis qui chiffre l’opération à plusieurs milliers d’euros, et une question simple : est-ce vraiment à vous de payer ?

La réponse, le plus souvent, est non, ou pas entièrement. Le Code de commerce et la jurisprudence récente placent la mise en conformité du local d’abord sur les épaules du bailleur, et un arrêt de la Cour de cassation du 5 mars 2026 vient de renforcer nettement la position du locataire. Encore faut-il savoir lire son bail, distinguer les travaux que le bailleur peut vous imposer de ceux dont le transfert reste interdit, et actionner les bons leviers au bon moment. Nous les détaillons ici, textes et décisions à l’appui.

La règle de principe : la mise aux normes pèse d’abord sur le bailleur

En une phrase : sauf clause expresse et valable, c’est au bailleur de vous délivrer un local conforme à la réglementation, et de le maintenir tel pendant tout le bail.

Le point de départ tient dans une obligation que beaucoup de baux commerciaux passent sous silence : l’obligation de délivrance. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu, par la nature même du contrat, de délivrer au preneur un local conforme à l’usage prévu au bail. Cette conformité n’est pas seulement matérielle : elle est aussi réglementaire. Un local dans lequel votre activité ne peut légalement s’exercer, faute d’être aux normes exigées par cette activité, n’est pas un local délivré au sens où l’entend la loi.

Les grosses réparations restent à la charge du bailleur

À cette obligation s’ajoute une répartition classique. Les grosses réparations, c’est-à-dire celles qui touchent à la structure et au clos du bâtiment, demeurent à la charge du propriétaire. L’article 606 du Code civil en donne la définition de référence : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement. Tout le reste relève de l’entretien, qui pèse en principe sur le locataire.

La Cour de cassation l’a posé clairement : sauf clause expresse contraire, le bailleur doit prendre à sa charge les travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail (Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, n° 16-26.011, publié au Bulletin). Autrement dit, la charge par défaut pèse sur le propriétaire. Pour la déplacer vers vous, il faut une stipulation précise, et nous verrons qu’elle ne suffit pas toujours.

La destination de votre bail : votre point d’appui le plus solide

En une phrase : un local loué pour une destination précise doit pouvoir accueillir cette activité, et c’est au bailleur de le délivrer dans cet état.

L’obligation de délivrance ne s’apprécie pas dans l’abstrait : elle se mesure à la destination contractuelle inscrite dans votre bail. Un local loué « à usage de restaurant » n’est pas le même bien qu’un local loué « à usage de bureaux ». Le bailleur doit vous remettre un local qui permet, juridiquement et matériellement, d’exercer l’activité prévue au contrat. C’est le prolongement direct de la règle vue plus haut : les travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail lui incombent, sauf clause expresse contraire.

L’exemple de la restauration est parlant. Un restaurant suppose l’évacuation des fumées et des odeurs. La Cour de cassation a jugé que le bailleur d’un local loué à destination de restaurant était « tenu dès l’origine du bail de délivrer à sa locataire un local conforme à sa destination contractuelle de restaurant, ce qui supposait l’installation d’un conduit d’évacuation des vapeurs et fumées » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-16.175). Si votre bail mentionne une activité qui exige une extraction, une ventilation ou une installation particulière, leur absence peut donc constituer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Les juges suivent la même logique lorsque le local est loué avec un défaut qui empêche l’exploitation prévue, par exemple un défaut de permis de construire (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-11.602, publié au Bulletin).

Une limite, pour rester juste : le bailleur doit délivrer un local conforme à l’usage convenu, mais il n’est pas tenu, sauf clause particulière, de vous garantir la rentabilité ou la commercialité de votre activité (Cass. 3e civ., 15 décembre 2021, n° 20-14.423, publié au Bulletin). Sa responsabilité porte sur la conformité du local à sa destination, pas sur le succès de votre commerce.

L’apport de l’arrêt du 5 mars 2026 : l’obligation de délivrance est continue

En une phrase : l’obligation du bailleur ne s’épuise pas à la remise des clés, elle est due pendant toute la durée du bail, ce qui vous ouvre l’action même longtemps après votre entrée dans les lieux.

Par un arrêt publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292), la troisième chambre civile juge que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail. Elle en tire deux conséquences que tout preneur a intérêt à connaître :

« Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice. »

Pourquoi cet arrêt protège le preneur

Avant cette décision, un bailleur pouvait vous opposer la prescription : « le défaut existait dès votre entrée dans les lieux, il y a plus de cinq ans, votre action est trop tardive. » Cet argument tombe. Tant que le manquement persiste, le délai ne court pas depuis un point de départ unique fixé à la signature. Vous restez donc recevable à demander que le bailleur exécute les travaux, et à obtenir réparation de votre préjudice sur les cinq années qui précèdent votre action (article 2224 du Code civil).

Une précision s’impose : l’affaire jugée le 5 mars 2026 concernait une cour non délivrée, pas directement des travaux de mise aux normes. Mais le principe qu’elle consacre vaut pour la conformité réglementaire du local, comme la Cour l’avait déjà retenu dans un litige portant sur la présence d’amiante (Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 18-21.890). Dans cette affaire, les juges ont sanctionné le bailleur qui appréciait la conformité du local à la seule date de signature : il lui incombe de délivrer un local conforme à la réglementation pendant toute l’exécution du bail, y compris pour une norme entrée en vigueur après la conclusion du contrat.

Ce que votre bail ne peut pas vous faire payer (article R. 145-35)

Depuis la loi Pinel, certaines dépenses ne peuvent plus vous être refacturées, même si une clause du bail le prévoit.

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, le législateur a dressé une liste de dépenses interdites de transfert au locataire. L’article R. 145-35 du Code de commerce exclut expressément deux catégories qui nous intéressent ici :

• les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil, ainsi que les honoraires qui s’y rapportent ;
• les dépenses de travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le local en conformité avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent de ces grosses réparations.

Concrètement, une clause qui vous mettrait à la charge une réfection structurelle ou une mise en conformité lourde touchant au bâtiment est réputée non écrite sur ce point : elle ne peut pas produire effet, quelle que soit sa rédaction.

Une clause générale ne suffit pas

Beaucoup de baux contiennent une formule passe-partout du type « le preneur fera son affaire de tous les travaux de mise en conformité ». Cette généralité ne fait pas le travail juridique. Pour transférer valablement au locataire des travaux qui, par défaut, incombent au bailleur, il faut une clause expresse, qui désigne précisément les travaux visés. Une stipulation vague se retourne donc souvent contre le bailleur qui croyait s’être protégé.

La limite à connaître : quand une clause vous engage vraiment

En une phrase : pour les travaux qui ne sont pas des grosses réparations, une clause expresse et précise peut valablement vous mettre la charge sur le dos.

Le bouclier de l’article R. 145-35 a une frontière, et il faut la connaître pour ne pas se tromper de combat. Il ne neutralise que les travaux relevant des grosses réparations ou de la vétusté lourde. En dehors de ce périmètre, une clause expresse transférant au preneur certains travaux de mise en conformité reste valable.

La Cour de cassation l’a illustré dans une affaire de mise aux normes d’accessibilité d’un établissement recevant du public (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.901). Le bail comportait une clause mettant expressément à la charge du locataire la mise en conformité du local aux règles applicables aux établissements recevant du public. La cour d’appel avait écarté cette clause ; la Cour de cassation a cassé sa décision : dès lors que la stipulation était expresse, elle déchargeait le bailleur. La leçon est nette. Une clause précise, bien rédigée, sur des travaux qui ne sont pas des grosses réparations, peut parfaitement vous engager. D’où l’importance de lire le bail avant de conclure quoi que ce soit, et non après.

Vos recours si le bailleur refuse

En une phrase : la mise en demeure d’abord, l’exécution forcée ou le remboursement ensuite, et la suspension du loyer seulement avec prudence.

Supposons que l’analyse vous donne raison : les travaux relèvent du bailleur, et celui-ci traîne ou refuse. Plusieurs leviers s’offrent à vous, dans un ordre qui compte.

Commencez par une mise en demeure

C’est le préalable de presque tout. Adressez au bailleur une mise en demeure écrite, par lettre recommandée, décrivant précisément le défaut de conformité, rappelant son obligation de délivrance et lui impartissant un délai pour agir. Cette étape n’est pas une formalité : l’exécution forcée en nature suppose, par principe, une mise en demeure préalable (article 1221 du Code civil).

Demander l’exécution forcée, ou le remboursement

Si le bailleur reste inerte, vous pouvez saisir le juge pour le contraindre à réaliser les travaux. C’est l’exécution forcée en nature, ouverte tant que le manquement perdure, ce que l’arrêt du 5 mars 2026 confirme. Et si vous avez déjà avancé les frais alors qu’aucune clause expresse ne mettait ces travaux à votre charge, vous êtes fondé à en demander le remboursement au bailleur.

Suspendre le loyer : possible, mais à manier avec prudence

L’idée de cesser de payer tant que le local n’est pas conforme est tentante. Elle porte un nom, l’exception d’inexécution, et la jurisprudence l’admet, mais sous des conditions strictes et avec un risque réel. Suspendre la totalité du loyer pour un défaut partiel, ou le faire sans précaution, peut vous exposer à un commandement de payer et à la clause résolutoire de votre bail. C’est une arme à ne brandir qu’après analyse, jamais en réflexe.

Un dernier point pratique, souvent négligé : si vous décidez de faire vous-même les travaux pour ne pas bloquer votre activité, sollicitez l’accord préalable du bailleur, sauf urgence avérée. Agir sans son autorisation peut compliquer votre demande de remboursement.

En bref

• Par défaut, la mise en conformité du local pèse sur le bailleur, au titre de son obligation de délivrance (article 1719 du Code civil).
• Cette obligation est continue : la Cour de cassation l’a confirmé le 5 mars 2026, ce qui ouvre l’action du preneur même longtemps après son entrée dans les lieux.
• L’article R. 145-35 du Code de commerce interdit de vous refacturer les grosses réparations et la mise en conformité lourde, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.
• Une clause générale ne suffit pas à vous transférer ces travaux ; une clause expresse et précise, sur des travaux qui ne sont pas des grosses réparations, peut en revanche vous engager.
• Vos recours : mise en demeure, exécution forcée en nature ou remboursement, et suspension du loyer seulement avec prudence.

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