Indemnité d'éviction du bail commercial : calcul, délais et négociation

Lorsqu'un bailleur refuse de renouveler un bail commercial, il doit indemniser le locataire du préjudice que ce refus lui cause. C'est l'indemnité d'éviction, prévue par l'article L. 145-14 du code de commerce. Elle représente souvent la valeur du fonds de commerce tout entier : dans les décisions que nous avons examinées, de 44 000 à plus de 1,6 million d'euros.

Mais le montant n'est pas la première question. L'indemnité d'éviction est d'abord un calendrier. Un locataire qui reçoit un congé avec offre d'indemnité a naturellement tendance à attendre : le bailleur reconnaît lui devoir quelque chose, la négociation viendra. Un arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2026 vient de rappeler ce que cette attente coûte. Passé deux ans, le locataire ne perd pas seulement son indemnité : il perd aussi son droit de rester dans les lieux, et son occupation devient expulsable en référé.

Qui a droit à l'indemnité d'éviction

Le principe posé par l'article L. 145-14 est simple : le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors payer. L'indemnité est « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » et comprend « notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ».

Trois conditions doivent être réunies : un bail soumis au statut des baux commerciaux, un locataire qui remplit les conditions du droit au renouvellement, et un refus de renouvellement émanant du bailleur, que ce refus prenne la forme d'un congé (article L. 145-9) ou d'une réponse négative à une demande de renouvellement (article L. 145-10).

Un point contre-intuitif mérite d'être connu : un congé irrégulier ne fait pas disparaître le droit à l'indemnité. La Cour de cassation a jugé que la nullité d'un congé délivré sans motif ou pour des motifs équivoques ne prive pas le preneur de son droit à indemnité d'éviction, qu'il reste ou non dans les lieux (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.756). Le locataire peut donc renoncer à se prévaloir de la nullité et réclamer son indemnité.

Qui paie ? Le bailleur, et lui seul. Lorsque l'immeuble est démembré, l'indemnité est due par le seul usufruitier, qui a seul la qualité de bailleur, et non par le nu-propriétaire, même si celui-ci a signé le refus de renouvellement (Cass. 3e civ., 19 décembre 2019, n° 18-26.162). Une erreur d'assignation sur ce point peut coûter une procédure entière.

Les cas où le bailleur ne doit rien

L'article L. 145-17 réserve deux hypothèses dans lesquelles le refus de renouvellement n'ouvre droit à aucune indemnité.

Le motif grave et légitime. Le bailleur peut refuser sans indemniser s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Mais la loi assortit ce motif d'un formalisme protecteur souvent décisif en pratique : lorsque le grief tient à l'inexécution d'une obligation ou à la cessation d'exploitation du fonds, l'infraction ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être délivrée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du texte. Un bailleur qui néglige l'une de ces exigences perd le bénéfice du motif grave, et redevient débiteur de l'indemnité.

L'immeuble insalubre ou dangereux. Le refus est également gratuit s'il est établi que l'immeuble doit être démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. Nous détaillons les conséquences de cette situation dans notre article consacré à l'arrêté de péril et au bail commercial.

La reconstruction. Lorsque le propriétaire reconstruit un immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire n'est pas indemnisé mais bénéficie d'un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit (articles L. 145-17 II, L. 145-19 et L. 145-20). L'article L. 145-18 organise par ailleurs le cas de la reprise pour reconstruction ou surélévation.

Comment se calcule l'indemnité

Fonds perdu ou fonds transférable : deux bases de calcul

Tout le calcul dépend d'une question préalable : l'éviction fait-elle disparaître le fonds de commerce, ou celui-ci peut-il être transféré ailleurs sans perte importante de clientèle ?

• Si le fonds est perdu, l'indemnité est dite de remplacement : elle correspond à la valeur marchande du fonds.
• Si le fonds est transférable, l'indemnité est dite de transfert : elle correspond à la valeur du droit au bail.

Deux règles jouent en faveur du locataire. D'abord, la loi présume que le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds : c'est au bailleur d'établir que le fonds est transférable, et les cours d'appel se montrent exigeantes sur cette preuve. La cour d'appel de Paris a ainsi écarté sept annonces de locaux disponibles produites par des bailleurs, faute d'établir qu'un local comparable en visibilité et en accessibilité existait réellement (CA Paris, pôle 5 ch. 3, 4 juillet 2024, n° 21/18063).

Ensuite, la valeur du droit au bail constitue un plancher. L'indemnité principale correspond à la plus élevée des deux valeurs : si le droit au bail vaut davantage que le fonds (situation fréquente pour un emplacement recherché occupé par un commerce peu rentable), c'est le droit au bail qui est retenu.

Comment se valorise le fonds

Deux méthodes coexistent, et aucune ne s'impose.

La méthode des barèmes professionnels applique à la moyenne des chiffres d'affaires des trois derniers exercices un pourcentage propre à l'activité. Ces barèmes sont d'origine professionnelle et éditoriale : ils sont classés par code d'activité, mais ils ne s'imposent pas au juge, qui reste souverain pour retenir la méthode la plus appropriée selon les usages de la profession. La Cour de cassation censure d'ailleurs les décisions qui retiennent une modalité de calcul sans rechercher celles en usage dans la profession concernée (Cass. 3e civ., 5 février 2014, n° 13-10.174).

La méthode par la rentabilité applique un coefficient à l'excédent brut d'exploitation. Elle mesure la capacité du fonds à générer du bénéfice plutôt que son volume d'activité.

L'écart entre les deux peut être considérable. Dans une affaire jugée par la cour d'appel de Bordeaux, la méthode des barèmes donnait 184 515 € et celle de la rentabilité 392 496 € pour le même fonds, soit plus du double. La cour a retenu la moyenne des deux, soit 288 505 € (CA Bordeaux, 4e ch., 1er octobre 2025, n° 21/03596). Un locataire dont le commerce est rentable a donc tout intérêt à ne pas laisser le débat se limiter au seul chiffre d'affaires.

Attention à l'assiette. Certaines activités se valorisent sur le chiffre d'affaires hors taxes, d'autres toutes taxes comprises. La Cour de cassation juge que la TVA doit être prise en compte en fonction des usages professionnels (Cass. 3e civ., 17 décembre 2003, n° 02-12.236). Le barème et son assiette forment un couple : une fourchette calculée en TTC ne s'applique jamais à un chiffre d'affaires HT.

Quelle période retenir ? Les exercices les plus proches de la décision, et les juridictions écartent en pratique les exercices 2020 et 2021, jugés non représentatifs en raison de la crise sanitaire.

Valoriser le droit au bail

Lorsque c'est le droit au bail qui sert de base, la méthode usuelle est celle du différentiel de loyer : le loyer payé est retranché de la valeur locative réelle, puis un coefficient est appliqué au solde. La cour d'appel de Versailles rappelle que ce coefficient d'usage varie de 3 à 10 selon la situation de l'immeuble ; elle en a retenu 7 dans l'affaire qui lui était soumise (CA Versailles, 12e ch., 28 septembre 2023, n° 22/01848).

Les indemnités accessoires

À l'indemnité principale s'ajoutent des postes accessoires, dont le régime est très inégal.

Un point favorable au locataire, largement ignoré : la clause d'accession (présente dans la quasi-totalité des baux, elle prévoit que les améliorations reviennent au bailleur en fin de bail sans indemnité) ne fait pas obstacle à l'indemnisation des frais de réinstallation (Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, n° 16-26.049). Beaucoup de preneurs renoncent à réclamer ce poste en croyant cette clause dirimante. Elle ne l'est pas.

Combien les juges accordent réellement

Les barèmes disent des fourchettes ; les décisions disent des montants. Voici ce que des cours d'appel ont effectivement retenu ces dernières années.

* Décisions rendues en matière d'expropriation. Les experts y valorisent le fonds de commerce avec les mêmes barèmes, mais le régime de l'indemnisation diffère de celui du bail commercial.

Pourquoi deux commerces au même chiffre d'affaires n'obtiennent pas la même somme. Les fourchettes sont larges, et le juge apprécie in concreto. Entrent en compte la qualité de l'emplacement, la notoriété du fonds, sa rentabilité réelle, l'état des locaux, les clauses du bail (une clause restreignant la cession ou la destination pèse sur la valeur du droit au bail) et la transférabilité de l'activité. Dans l'affaire jugée à Paris en juillet 2024, la cour a retenu 80 % en relevant un « bon emplacement, dans un secteur dynamique densément peuplé, mais néanmoins sur un tronçon moins recherché ».

Enfin, celui qui réclame un taux supérieur doit le justifier. La cour d'appel de Paris a écarté une demande à 120 % au motif que les appelants ne proposaient « ni termes de référence, ni même de barèmes » à l'appui de leur prétention.

Les trois horloges de l'indemnité d'éviction

C'est ici que la plupart des dossiers se gagnent ou se perdent.

Deux ans pour agir : le compte à rebours a déjà commencé

L'action en paiement de l'indemnité d'éviction se prescrit par deux ans (article L. 145-60 du code de commerce). Jusqu'où court ce délai, et à partir de quand ?

La Cour de cassation a tranché le 12 février 2026, et sa réponse est sévère (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin) :

• le congé délivré sur le fondement de l'article L. 145-9 met fin au bail, et le locataire qui entend demander l'indemnité doit saisir le tribunal dans les deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, même lorsque le congé est délivré avec offre d'indemnité d'éviction ;
• la mauvaise foi du bailleur n'est pas une cause d'interruption ni de suspension de cette prescription ;
• à compter de la prescription, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux : son occupation devient sans droit ni titre et constitue un trouble manifestement illicite, ce qui ouvre la voie à une expulsion en référé.

Autrement dit : l'offre d'indemnité figurant dans le congé ne protège rien. Elle rassure, elle laisse croire qu'un accord se fera, et pendant ce temps le délai s'écoule. Au terme des deux ans, le locataire ne perd pas seulement son argent : il devient expulsable.

Rester jusqu'au paiement : un droit, mais un droit payant

L'article L. 145-28 pose une protection forte : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. » Le locataire reste donc dans les lieux, aux clauses et conditions du bail expiré, jusqu'au paiement.

Mais il ne paie plus un loyer : il paie une indemnité d'occupation. Et cette indemnité obéit à une règle que peu de preneurs anticipent. L'article L. 145-28 renvoie aux dispositions des articles L. 145-33 et suivants à l'exclusion de l'article L. 145-34, c'est-à-dire à l'exclusion de la règle du plafonnement. La cour d'appel de Paris l'énonce sans détour : « Il s'agit d'une valeur locative de renouvellement déplafonnée » (CA Paris, pôle 5 ch. 3, 18 mai 2022, n° 19/15252) ; la cour d'appel de Versailles écrit de même que « cette indemnité d'occupation n'est pas soumise à la règle du plafonnement ».

Un locataire qui bénéficiait d'un loyer plafonné très inférieur au marché peut donc voir sa charge mensuelle augmenter fortement le jour même où le bail prend fin. Un abattement de précarité est appliqué, de 10 à 15 % selon les décisions, mais il ne compense pas l'écart. Et il n'est pas automatique : la cour d'appel de Toulouse l'a refusé à un preneur qui continuait d'exploiter normalement en attendant son indemnité.

Arbitrer entre rester et partir est donc un calcul, pas une question de principe : il faut mettre en regard l'indemnité espérée et le coût cumulé de l'occupation pendant la durée prévisible de la procédure (souvent plusieurs années, expertise comprise).

Le repentir du bailleur : quinze jours pour tout annuler

L'article L. 145-58 réserve au bailleur une faculté que beaucoup de locataires découvrent trop tard. Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge pour lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail.

Ce droit est enfermé dans deux conditions cumulatives : le locataire doit être encore dans les lieux, et il ne doit pas avoir déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

La conséquence procédurale est déroutante et mérite d'être expliquée. Tant que le délai de repentir n'est pas purgé, le juge fixe le montant de l'indemnité mais ne condamne pas le bailleur à la payer, et il ne peut pas davantage ordonner l'expulsion. La cour d'appel de Paris l'a jugé en ces termes : le droit de repentir « ne permet pas de condamner les parties au paiement des indemnités dont elles sont respectivement bénéficiaires et rend prématuré d'ordonner l'expulsion » (CA Paris, pôle 5 ch. 3, 21 juin 2023, n° 21/15090).

Gagner le procès ne signifie donc pas être payé. Et la double condition du repentir dicte une décision stratégique concrète : signer un bail ailleurs avant l'expiration du délai de quinzaine ferme définitivement la porte au repentir du bailleur.

Le paiement : trois mois, et une pénalité de 1 %

Une fois le délai de quinzaine expiré sans repentir, l'article L. 145-30 fixe la suite : l'indemnité doit être versée au locataire ou à un séquestre dans un délai de trois mois à compter d'un commandement délivré par acte extrajudiciaire, lequel doit à peine de nullité reproduire ce texte. En cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité.

Cette pénalité ne court toutefois pas tant que le montant de l'indemnité n'a pas été fixé par une décision passée en force de chose jugée (Cass. 3e civ., 2 octobre 2012, n° 11-17.098).

Négocier plutôt que plaider

La fixation judiciaire de l'indemnité d'éviction est longue : expertise, dires, jugement, appel. Dans les décisions que nous avons examinées, plusieurs affaires ont mis huit à dix ans à trouver leur terme. Pendant tout ce temps, le locataire paie une indemnité d'occupation déplafonnée et le bailleur ne dispose pas de son local.

Cette double contrainte fait de la négociation une voie souvent plus rationnelle que le procès. Un protocole transactionnel bien construit sécurise quatre choses : le montant et son mode de paiement, un calendrier de libération des locaux articulé avec ce paiement, le sort de l'indemnité d'occupation pour la période écoulée, et une renonciation réciproque qui ferme notamment le droit de repentir. Le séquestre du prix entre les mains d'un tiers permet de lier juridiquement la remise des clés et le versement des fonds.

Négocier suppose toutefois d'avoir évalué sa position : un locataire qui ignore la valeur de son fonds, ou qui n'a pas mesuré ce que le maintien dans les lieux va lui coûter, négocie à l'aveugle.

Fiscalité de l'indemnité d'éviction

C'est le point que presque personne ne traite, et il change le montant net que le locataire conserve. L'indemnité d'éviction n'est pas fiscalement homogène : ses différentes composantes relèvent de régimes distincts, selon la nature du préjudice que chacune répare.

Côté locataire évincé

L'administration fiscale l'expose sans ambiguïté : « Le régime d'imposition des divers éléments de cette indemnité varie selon la nature du préjudice que cette indemnité est destinée à réparer » (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20, n° 110).

L'indemnité principale relève des plus-values professionnelles. Les sommes destinées à compenser la perte d'éléments de l'actif immobilisé, et notamment le droit au bail, sont assimilées à un prix de cession. La plus-value ou la moins-value réalisée à cette occasion suit donc le régime des plus-values et moins-values professionnelles (CE, 25 novembre 1985, n° 40357).

Les indemnités accessoires sont imposables au taux normal. Les sommes qui couvrent les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation, entrent dans le résultat d'exploitation et sont imposées comme tel (CE, 27 mai 1983, n° 27921). La logique est symétrique : ces frais étant eux-mêmes déductibles, leur compensation est imposable.

Et cela vaut même si vous ne vous réinstallez pas. C'est le point qui surprend le plus. Le Conseil d'État a jugé que le régime s'applique « même si le contribuable a été, en fait, dans l'impossibilité de se réinstaller dans un autre local et aurait subi de ce chef la perte intégrale de son fonds de commerce » (CE, 1er février 1984, n° 36169). L'administration précise dans le même sens que « la circonstance que le commerçant exproprié ou évincé ne se réinstalle pas ne saurait modifier a posteriori la nature de l'indemnité perçue par l'intéressé, ni par suite changer son régime fiscal ».

Conséquence pratique, et elle est importante en négociation. L'indemnité de remploi (ces 10 % qui s'ajoutent presque systématiquement à l'indemnité principale) est imposée au taux normal, alors que l'indemnité principale relève des plus-values. La ventilation des postes dans un protocole transactionnel n'est donc pas neutre fiscalement. Une transaction qui fixe un montant global sans ventilation laisse cette question ouverte ; une transaction qui ventile permet de l'anticiper.

Selon la taille de l'entreprise et la durée d'exploitation du fonds, des régimes d'exonération des plus-values professionnelles peuvent par ailleurs trouver à s'appliquer. Leur mise en œuvre relève de votre expert-comptable, avec lequel nous travaillons systématiquement sur ce point.

Côté bailleur

Le régime est l'inverse en apparence, mais il obéit à la même logique : ce qui compte, c'est ce que le bailleur acquiert en payant.

Le principe est la déduction. L'indemnité d'éviction versée par une entreprise propriétaire à son locataire pour non-renouvellement, lorsqu'elle veut reprendre la disposition des locaux, présente le caractère de frais de premier établissement. Elle peut donc, dans la mesure où elle ne présente pas un caractère exagéré, être déduite des résultats de l'exercice de versement ou faire l'objet d'un amortissement échelonné (BOI-BIC-CHG-20-10-20, n° 80).

Trois situations font tomber cette déduction, parce que le paiement a alors pour contrepartie un enrichissement de l'actif :

• le bailleur exerce dans les locaux repris un commerce identique à celui de son ancien locataire : l'indemnité représente pour partie le prix d'acquisition de la clientèle, et n'est pas déductible à ce titre (CE, 11 mai 1964, n° 58730) ;
• l'indemnité est versée pour obtenir la jouissance immédiate d'un bien acquis : elle constitue un élément du prix de revient de ce bien (CE, 5 mai 1970, n° 76307) ;
• l'indemnité est versée pour libérer des immeubles destinés à être démolis en vue d'une construction : elle trouve sa contrepartie dans l'accroissement de la valeur des immobilisations et n'est pas déductible (CE, 19 décembre 1975, n° 96829).

Un bailleur qui reprend son local pour y exploiter le même commerce que son locataire a donc intérêt à mesurer ce point en amont : le coût réel de l'opération n'est pas celui qu'il croit.

Références : BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 § C n° 110 (côté preneur) et BOI-BIC-CHG-20-10-20 § G n° 80 et n° 240 (côté bailleur). Ces commentaires visent encore le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, dont les dispositions ont depuis été codifiées à l'article L. 145-14 du code de commerce dans des termes identiques.