Frais d'adjudication : ce que coûte vraiment une enchère immobilière

En résumé. Acheter à la barre du tribunal judiciaire coûte plus cher que le prix auquel le marteau tombe, mais les frais d'adjudication n'atteignent pas les proportions qu'annoncent la plupart des sources. Les chiffres de 15 à 20 % qui circulent ignorent que l'émolument de l'avocat est dégressif : le poids relatif des frais baisse quand le prix monte. Sur un bien à 100 000 € dans l'Hérault, comptez environ 14 % au-delà de votre enchère. Sur un bien à 350 000 €, moins de 10 %. À cela s'ajoute une somme que beaucoup confondent avec les frais : le chèque de banque à remettre à votre avocat avant l'audience, qui représente 10 % de la mise à prix, avec un plancher de 3 000 €, et non 20 % comme l'écrivent plusieurs sites très visités. Le calcul exact dépend du prix, du département et de ce que vous comptez faire du bien.

Combien coûtent les frais d'adjudication d'une enchère immobilière ?

Prenons un cas concret. Vous visez un appartement mis à prix 120 000 € au tribunal judiciaire de Montpellier, et vous pensez pouvoir monter jusqu'à 200 000 €. Si vous emportez le bien à ce montant, votre budget total avoisine 222 000 €. Ces 22 000 € de frais d'adjudication se répartissent entre les droits de mutation, une contribution de sécurité immobilière, l'émolument tarifé des avocats et les frais préalables engagés par le créancier qui poursuit la vente.

Ce total varie selon trois paramètres que le simulateur ci-dessous prend en compte : le prix auquel vous emportez le bien, le département où il se situe, et votre situation, selon que vous achetez votre résidence principale ou pour revendre.

Trois ordres de grandeur, pour un bien situé dans l'Hérault, acheté par un particulier, avec 5 000 € de frais préalables :

Pourquoi « 15 à 20 % » est une fausse réponse

Ce chiffre circule partout pour décrire les frais d'adjudication, y compris en tête des résultats de recherche. Il pose deux problèmes.

Le premier est arithmétique. L'émolument dû aux avocats est calculé par tranches dégressives : 7,256 % sur les premiers 6 500 €, puis 2,993 %, puis 1,995 %, et 1,497 % au-delà de 60 000 €. Un pourcentage unique appliqué à n'importe quel prix ne peut donc pas être juste. Il surestime lourdement les biens de valeur élevée et sous-estime les petits lots.

Le second est financier. Sur une enchère à 200 000 €, l'écart entre 15 % et 20 % représente 10 000 €. C'est assez pour renoncer à un bien que vous pouviez emporter, ou pour l'emporter sans pouvoir payer, avec les conséquences que nous décrivons plus bas.

Les droits de mutation, premier poste et le plus variable

C'est le poste le plus lourd. Il se compose de trois éléments qui s'additionnent. Le mécanisme est proche de celui des droits d'enregistrement d'une cession de fonds de commerce, mais avec des taux propres aux immeubles.

Le droit départemental d'abord, prévu par l'article 1594 D du code général des impôts. Son plafond de droit commun est de 4,50 %, mais la loi de finances pour 2025 a autorisé les conseils départementaux à le relever jusqu'à 5 % pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Dans notre ressort, l'Hérault, le Gard, l'Aude et l'Aveyron ont voté ce relèvement. La Lozère ne l'a pas fait et reste à 4,50 %.

La taxe additionnelle communale ensuite, fixée à 1,20 % par l'article 1584 du code général des impôts.

Le prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement enfin, égal à 2,37 % du seul droit départemental, en vertu du V de l'article 1647 du même code.

Le taux global ressort ainsi à 6,32 % dans l'Hérault, le Gard, l'Aude et l'Aveyron, et à 5,81 % en Lozère. Ce dernier chiffre, 5,81 %, est celui que reprennent encore la quasi-totalité des sources disponibles en ligne : il correspond à la situation antérieure au relèvement départemental et n'est plus exact dans la plupart des départements.

⚠️ Si vous achetez votre résidence principale et n'avez jamais été propriétaire, la hausse ne vous concerne pas : le taux revient à 4,50 %, soit 5,81 % au total. En acquisition indivise, l'exonération joue pour chaque acquéreur qui remplit personnellement la condition, à hauteur de sa quote-part. Deux acheteurs peuvent donc se voir appliquer deux taux différents sur le même bien.

L'émolument de votre avocat n'est pas un honoraire libre

En matière de saisie immobilière et de licitation par adjudication judiciaire, la rémunération des avocats n'est pas négociée : elle est tarifée par l'article A. 444-191 du code de commerce, qui renvoie au barème du 1° de l'article A. 444-102.

Ce barème est en vigueur depuis le 1er mars 2020. Une version antérieure, applicable de 2016 à 2020, retenait des taux légèrement supérieurs : elle circule encore sur plusieurs sites, y compris professionnels.

L'émolument ainsi calculé se partage entre deux avocats : trois quarts pour l'avocat qui poursuit la vente, un quart pour celui qui porte votre enchère. Vous supportez l'ensemble, en sus du prix, mais aucune de ces deux parts n'est librement fixée. Sur un bien à 200 000 €, l'émolument total s'établit à environ 3 740 € hors taxes, soit 4 487 € toutes taxes comprises, dont environ 1 122 € pour votre propre avocat.

Certaines sources ajoutent à ce décompte des honoraires libres de 1 000 à 2 000 € pour l'avocat de l'acquéreur. Ce n'est pas notre pratique : lorsque nous portons vos enchères, l'émolument tarifé est notre seule rémunération, et aucun honoraire ne s'y ajoute. Nos autres tarifs sont publiés sur notre page consacrée au coût d'un avocat en droit commercial.

La contribution de sécurité immobilière

Poste modeste mais systématique : la publication de l'acte au service de la publicité foncière donne lieu à une contribution liquidée « au taux unique de 0,10 % », selon l'article 881 K du code général des impôts, avec un minimum de 15 € par acte fixé par l'article 881 M. Sur un bien à 200 000 €, cela représente 200 €.

Les frais préalables taxés, le seul poste vraiment variable

Avant même que la vente ait lieu, le créancier qui poursuit la saisie a engagé des frais : commandement de payer, procès-verbal de description du bien, diagnostics, publicité légale, rédaction du cahier des conditions de vente. Ces frais sont taxés par le juge et mis à la charge de l'adjudicataire, en sus du prix.

Leur montant dépend entièrement du dossier. Les ordres de grandeur qui circulent vont de 5 000 à 10 000 €, et certaines sources annoncent des fourchettes qu'aucune donnée ne soutient. Notre simulateur retient 5 000 € par défaut, en le signalant comme une estimation.

Ce montant se demande. Il figure au cahier des conditions de vente, et votre avocat peut l'obtenir auprès de l'avocat poursuivant avant l'audience. C'est la première chose à faire vérifier, car c'est le poste qui peut faire basculer un budget de plusieurs milliers d'euros.

Acheter pour revendre : le régime marchand de biens

Si vous achetez pour revendre et prenez, dans l'acte, l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans, vous relevez d'un régime entièrement différent. La taxe de publicité foncière tombe à 0,70 % en application de l'article 1020 du code général des impôts, auquel renvoie l'article 1115, les frais d'assiette passent de 2,37 % à 2,14 %, et surtout la taxe communale n'est pas due, l'article 1584 l'écartant expressément à ce taux. Le taux global s'établit à 0,715 % au lieu de 6,32 %.

En contrepartie, l'engagement doit être pris dans l'acte et, si la revente n'intervient pas dans le délai, les droits de droit commun redeviennent exigibles. Ce régime, prévu par l'article 1115 du code général des impôts, suppose par ailleurs la qualité d'assujetti. Il mérite un examen à lui seul, que nous traiterons dans un article dédié.

Comment acheter une maison aux enchères : le déroulé

Repérer la vente. Les ventes sur saisie immobilière font l'objet d'une publicité légale et sont annoncées plusieurs semaines avant l'audience, avec la mise à prix et la date.

Consulter le cahier des conditions de vente. C'est le document qui gouverne toute la vente. Il est déposé au greffe et consultable. Nous y revenons ci-dessous.

Visiter le bien. Une ou plusieurs visites sont organisées, à date fixe, généralement accompagnées par un commissaire de justice. Elles sont brèves et constituent votre seule occasion de voir l'intérieur.

Mandater un avocat et lui remettre les pièces. Il faut s'y prendre avant l'audience, pas la veille.

Assister à l'audience, ou pas. Votre présence n'est pas nécessaire : votre avocat porte les enchères pour vous, dans la limite du plafond que vous avez fixé par écrit.

Payer. Le prix doit être versé au séquestre ou consigné dans les deux mois de l'adjudication définitive, faute de quoi il porte intérêts au taux légal et la réitération des enchères peut être poursuivie (article R. 322-56 du code des procédures civiles d'exécution). Dans le même délai de deux mois, vous devez justifier au greffe du paiement des frais taxés et des droits de mutation, qui se règlent en sus du prix (article R. 322-58).

Financer un achat aux enchères

Il n'existe aucune condition suspensive d'obtention de prêt : c'est la différence la plus lourde avec une vente classique. Si votre banque refuse après l'audience, vous restez adjudicataire, et le délai de deux mois court quand même. Le financement se prépare donc avant l'audience : un accord de principe de la banque, chiffré sur votre enchère maximale et sur les frais d'adjudication, et non sur la mise à prix.

La loi facilite un point : avant d'avoir payé, l'adjudicataire ne peut accomplir aucun acte de disposition sur le bien, à l'exception de l'hypothèque consentie à la banque qui finance l'acquisition (article L. 322-9 du code des procédures civiles d'exécution). Le prêteur peut donc prendre sa garantie sans attendre.

Le cahier des conditions de vente

Rédigé par l'avocat du créancier poursuivant, il contient la description du bien, les diagnostics, l'état des inscriptions, les modalités de la vente et le montant de la mise à prix. Il précise également à l'ordre de qui doit être établi le chèque de garantie.

Lisez de près deux rubriques. D'abord l'occupation du bien : un immeuble occupé ne se libère pas seul, et la procédure d'expulsion qui peut suivre l'adjudication est à votre charge et à votre risque. Ensuite les servitudes et l'état hypothécaire, qui déterminent ce que vous achetez réellement.

Enfin, la vente sur adjudication n'ouvre pas droit à la garantie des vices cachés : l'article 1649 du code civil l'exclut dans les ventes faites par autorité de justice. Vous achetez le bien dans l'état où il se trouve, sans recours contre un vendeur qui, le plus souvent, subit la vente.

Pourquoi vous ne pouvez pas enchérir vous-même

Devant le tribunal judiciaire, les enchères sont portées par le ministère d'un avocat inscrit au barreau du tribunal où la vente a lieu (article R. 322-40 du code des procédures civiles d'exécution). Sans cet avocat, vous ne pouvez pas enchérir. Pour une vente au tribunal judiciaire de Montpellier, il faut donc un avocat du barreau de Montpellier.

Cet avocat doit détenir, avant l'audience, un ensemble de pièces que vous devez lui remettre : le pouvoir signé par vos soins, une attestation de non-condamnation, et surtout la garantie financière décrite au paragraphe suivant, contre récépissé. Deux règles complètent le dispositif. L'avocat ne peut être porteur que d'un seul mandat par vente : il ne peut pas représenter deux enchérisseurs concurrents. Et certaines personnes ne peuvent pas enchérir du tout, ni elles-mêmes ni par personne interposée : le débiteur saisi, les auxiliaires de justice intervenus dans la procédure et les magistrats de la juridiction (article R. 322-39).

Le chèque de banque : 10 % de la mise à prix, pas 20 %

L'article R. 322-41 du code des procédures civiles d'exécution prévoit qu'avant de porter les enchères, l'avocat se fait remettre par son client, contre récépissé, une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque « représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 € ».

Trois précisions :

• l'assiette est la mise à prix, pas le prix estimé du bien, ni le montant de votre enchère maximale. La mise à prix est connue à l'avance et figure dans l'annonce de la vente ;
• le chèque est libellé à l'ordre du séquestre ou de la Caisse des dépôts et consignations, selon ce qu'indique le cahier des conditions de vente ;
• si vous n'êtes pas déclaré adjudicataire, la somme vous est restituée dès l'issue de l'audience.

En revanche, si vous emportez le bien et que vous ne payez pas, cette somme est acquise aux créanciers. Elle n'est pas une avance sur le prix : c'est une garantie.

Sur un bien mis à prix 120 000 €, le chèque est donc de 12 000 €, que vous pensiez enchérir jusqu'à 150 000 € ou jusqu'à 250 000 €.

Si personne n'enchérit

La saisie immobilière est l'aboutissement d'un recouvrement de créance : le créancier a obtenu un titre exécutoire, souvent par une injonction de payer, puis a fait saisir l'immeuble. L'article L. 322-6 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que la mise à prix est fixée par le créancier poursuivant et qu'à défaut d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce montant.

Autrement dit, une mise à prix basse n'est pas nécessairement une bonne affaire : c'est aussi le prix auquel la banque récupérera le bien si personne ne se manifeste. Le débiteur dispose d'ailleurs, en cas d'insuffisance manifeste de la mise à prix, de la faculté de saisir le juge pour la faire réviser.

Après l'adjudication : la surenchère du dixième

Emporter l'enchère ne clôt pas la vente. Toute personne peut former une surenchère du dixième au moins du prix principal (article R. 322-50 du code des procédures civiles d'exécution). Elle dispose pour cela de dix jours à compter de l'adjudication, doit passer par un avocat, et remettre elle aussi une caution bancaire ou un chèque de banque égal au dixième du prix (article R. 322-51). La surenchère provoque une nouvelle audience sur une mise à prix augmentée d'autant.

Deux règles encadrent cette seconde vente, posées par l'article R. 322-55 du code des procédures civiles d'exécution : si la surenchère n'est pas couverte, le surenchérisseur est lui-même déclaré adjudicataire, et aucune nouvelle surenchère ne peut être reçue sur cette seconde adjudication. La première règle dissuade les surenchères d'agrément, la seconde garantit que la vente s'arrête là.

Concrètement, tant que ce délai court, votre acquisition reste susceptible d'être remise en jeu. Il faut en tenir compte avant d'engager des travaux ou de résilier un bail.

La réitération des enchères, anciennement folle enchère

Longtemps appelé folle enchère, le mécanisme porte depuis la réforme de 2006 le nom de réitération des enchères.

Le principe : si l'adjudicataire ne consigne pas le prix ou ne justifie pas du paiement des frais taxés et des droits de mutation dans le délai imparti, l'immeuble est remis en vente. L'article R. 322-69 du code des procédures civiles d'exécution prévoit qu'une nouvelle audience est fixée par le juge de l'exécution, à la requête de la partie qui poursuit la réitération.

Les conséquences pour l'adjudicataire défaillant sont détaillées par l'article R. 322-72 : il conserve à sa charge les frais taxés de la première adjudication, et passé un délai de deux mois, il doit les intérêts au taux légal sur son enchère jusqu'à la nouvelle vente. À quoi s'ajoute la perte de la garantie remise avant l'audience, acquise aux créanciers.

Les mêmes règles s'appliquent, pour l'essentiel, aux immeubles vendus aux enchères dans une liquidation judiciaire, où le liquidateur poursuit la vente à la place du créancier.

En bref

• Pour un particulier, les frais d'adjudication représentent entre 10 et 14 % de l'enchère, selon le prix du bien : plus le prix monte, plus le pourcentage baisse.
• Le chèque de banque à remettre avant l'audience représente 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €, et non 20 %.
• L'émolument des avocats est tarifé, dégressif, et partagé pour trois quarts et un quart entre l'avocat poursuivant et le vôtre.
• Les droits de mutation sont passés à 6,32 % dans l'Hérault, le Gard, l'Aude et l'Aveyron ; la Lozère reste à 5,81 %, et les primo-accédants aussi.
• Les frais préalables taxés sont le seul poste vraiment variable : demandez leur montant avant l'audience.
• Le prix se paie dans les deux mois de l'adjudication définitive, sans condition suspensive de prêt.
• Acheter pour revendre, avec engagement de revendre dans les cinq ans, divise les droits par près de neuf.
• L'adjudication n'est définitive qu'à l'expiration du délai de surenchère de dix jours.