Commandement de payer visant la clause résolutoire : comment sauver votre bail commercial

En résumé. En bail commercial, le commandement de payer visant la clause résolutoire ouvre un délai d'un mois. Si le locataire règle dans ce délai les sommes dues, le bail continue. S'il ne le fait pas, la clause est acquise, mais le bail n'est perdu qu'une fois la résiliation constatée par le juge, et le locataire peut demander jusqu'à deux ans de délais de paiement. Depuis la loi du 26 mai 2026, ces délais ne sont accordés qu'à deux conditions : être en mesure de régler la dette, et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est l'acte par lequel le bailleur d'un local commercial met en marche la procédure de résiliation du bail pour loyers impayés. Il est signifié par un commissaire de justice (l'ancien huissier de justice), il chiffre la dette, il vise la clause du bail qui prévoit la résiliation de plein droit, et il donne un mois pour payer. Ce mois est le temps dont dispose le locataire pour sauver son bail sans dépendre d'un juge.

Un commerçant de Montpellier, de Nîmes ou de Béziers qui reçoit cet acte a souvent déjà un ou deux loyers de retard et une trésorerie tendue. La question qu'il se pose est simple : que faire, et dans quel ordre. La réponse a changé le 28 mai 2026. Jusque-là, le locataire assigné pouvait compter sur les délais de paiement que le juge accorde assez largement. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a subordonné ces délais à deux conditions, et le locataire qui attend l'audience sans avoir repris le paiement de son loyer n'a plus de filet.

Cet article décrit au locataire le contenu du commandement, ce qu'il faut faire dans le mois, les conditions nouvelles des délais de paiement, les moyens de contester l'acte, ce qui se passe après l'audience, et le moment où l'impayé de loyer doit conduire à s'interroger sur la situation de la société elle-même. Le point de vue du bailleur est traité dans notre article loyer commercial impayé : que faire en tant que bailleur ?, et l'économie générale du bail dans notre guide du bail commercial 3-6-9.

Ce que contient le commandement de payer en bail commercial, et ce qu'il déclenche

Le commandement de payer visant la clause résolutoire d'un bail commercial fait courir un délai d'un mois, qu'il doit mentionner à peine de nullité. Si le locataire paie dans ce délai, la clause résolutoire ne joue pas. S'il ne paie pas, la clause est acquise, mais la résiliation doit encore être constatée par une décision de justice.

L'article L. 145-41 du Code de commerce pose la règle : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Le texte est d'ordre public : l'article L. 145-15 répute non écrite toute clause qui y ferait échec.

Trois conséquences pour le locataire.

Le délai est d'un mois, pas de trente jours ni de quinze. Une clause du bail qui prévoit un délai plus court est réputée non écrite en son entier, et le bailleur ne peut plus s'en servir : il lui faut alors demander au juge de prononcer la résiliation, en démontrant la gravité du manquement. La Cour de cassation l'a jugé pour une clause à quinze jours (Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, n° 09-16.939, publié au Bulletin), pour une clause à trente jours, qu'elle a refusé d'assimiler au mois légal (Cass. 3e civ., 11 déc. 2013, n° 12-22.616, publié au Bulletin), et l'a confirmé récemment en précisant que la sanction est bien le réputé non écrit de la clause entière (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, publié au Bulletin). Relire la clause résolutoire de son bail est donc le premier geste.

Le mois court à compter de la signification. Il s'achève le jour du mois suivant qui porte le même chiffre. Un commandement signifié le 12 octobre expire le 12 novembre à minuit. Il n'y a pas de report au premier jour ouvrable, et le bailleur n'a aucune obligation de rappel.

La clause n'est pas « automatique » au sens courant. Passé le mois sans paiement, la clause est acquise, mais le bailleur ne peut ni changer la serrure ni faire partir le locataire : il doit saisir le tribunal judiciaire, le plus souvent en référé, pour faire constater la résiliation et ordonner l'expulsion. Entre l'expiration du mois et cette décision, le locataire a encore des moyens d'agir, qui sont décrits plus bas.

Le commandement doit aussi indiquer ce qui est réclamé. En pratique, il reprend les loyers, les charges, parfois des indemnités ou des intérêts. Ce décompte se vérifie ligne à ligne : la clause résolutoire ne sanctionne que les manquements qu'elle vise, et la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui avait constaté l'acquisition de la clause pour défaut de paiement des intérêts sans vérifier que le bail sanctionnait expressément ce défaut par la résiliation (Cass. 3e civ., 13 déc. 2006, n° 06-12.323, publié au Bulletin).

Le premier réflexe : payer dans le mois si vous le pouvez

Payer l'intégralité des sommes dues dans le mois du commandement neutralise la clause résolutoire. Le bail continue comme si rien ne s'était passé, et le bailleur ne peut pas saisir le juge sur le fondement de ce commandement.

Tout ce qui suit dans cet article suppose que ce paiement n'est pas possible. S'il l'est, même au prix d'un découvert, d'un apport du dirigeant en compte courant ou d'un report d'une autre dépense, c'est la solution la plus sûre et la moins coûteuse. Aucun juge n'intervient, aucun honoraire n'est engagé, et le bail n'est pas fragilisé pour l'avenir.

Quelques précautions.

Payer la totalité de ce qui est dû, et au moins la totalité de ce qui n'est pas contesté. Un commandement délivré pour une somme supérieure à la dette réelle n'est pas nul : il reste valable à concurrence du montant réellement dû (Cass. 3e civ., 6 mai 1998, n° 96-14.339, publié au Bulletin). Autrement dit, découvrir une erreur dans le décompte ne dispense pas de payer le reste. Si une partie des sommes est sérieusement contestée, par exemple des charges jamais justifiées, le locataire paie la part incontestable dans le mois et contestera le surplus en expliquant pourquoi.

Payer depuis le compte de la société locataire, et garder la preuve. Le virement part du compte de la société titulaire du bail, avec un libellé explicite (« loyers [mois] à [mois], commandement du [date] »). Un paiement fait par un tiers, un associé ou une société sœur, laisse planer un doute sur la capacité du locataire lui-même à payer, et ce doute pèsera si des délais doivent être demandés ensuite.

Ne pas consigner de sa propre initiative. Verser les loyers sur un compte séquestre ou à la CARPA, sans décision du juge, n'est pas un paiement au bailleur. Le commandement reste infructueux, et la somme consignée ne vaut pas reprise du loyer courant au sens du texte nouveau.

Vérifier qu'un paiement récent n'a pas été oublié. Un virement fait quelques jours avant la signification apparaît parfois encore dans le décompte. Il faut le signaler au commissaire de justice et au bailleur par écrit, pièce à l'appui.

Vous ne pouvez pas tout payer : les délais de paiement depuis la loi du 26 mai 2026

Le locataire qui ne peut pas régler dans le mois peut demander au juge des délais de paiement, parfois appelés délais de grâce, dans la limite de deux ans, et la suspension de la clause résolutoire. Depuis le 28 mai 2026, le juge ne peut les accorder que si le locataire est en mesure de régler sa dette et s'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience.

Ce que le juge peut accorder

L'article 1343-5 du Code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de reporter ou d'échelonner « dans la limite de deux années » le paiement des sommes dues. Sa décision suspend les procédures d'exécution engagées par le créancier, et les majorations d'intérêts ou pénalités de retard ne courent pas pendant le délai fixé.

L'article L. 145-41 du Code de commerce renvoie à ce texte et y ajoute ce qui compte pour le locataire : le juge saisi d'une telle demande peut, « en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Deux précisions de procédure.

La demande peut être formée après l'expiration du mois. Le locataire n'est pas forclos parce que le mois du commandement est passé : il peut demander des délais et la suspension de la clause tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée (Cass. 3e civ., 13 mai 1986, n° 83-14.991, publié au Bulletin ; Cass. 3e civ., 5 oct. 1994, n° 92-15.714, publié au Bulletin). Il le fait soit en défense, lorsque le bailleur l'assigne, soit de sa propre initiative en saisissant le tribunal judiciaire, sans attendre l'assignation.

La demande se porte devant le tribunal judiciaire, en référé ou au fond, et non devant le tribunal de commerce. Pour un local situé dans l'Hérault, le Gard, l'Aude, l'Aveyron ou la Lozère, c'est le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.

Les deux conditions nouvelles

L'article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a ajouté à l'article L. 145-41 la phrase suivante : « L'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. »

Les deux conditions sont cumulatives.

Première condition : la capacité à régler la dette locative. Il ne suffit plus d'exposer des difficultés passagères. Le locataire doit établir qu'il peut, concrètement, rembourser l'arriéré dans le délai qu'il demande, en plus du loyer courant. Les pièces attendues sont celles qu'un banquier demanderait : relevés de compte des derniers mois, dernière liasse fiscale ou situation comptable intermédiaire, carnet de commandes ou chiffre d'affaires mensuel, et un échéancier chiffré qui additionne, mois par mois, le loyer courant et la mensualité de remboursement. Un échéancier sur vingt-quatre mois au plus, puisque c'est la limite légale. Une promesse de rentrée d'argent incertaine, un litige en cours avec un client, une vente qui n'est pas signée ne constituent pas une capacité de paiement.

Deuxième condition : la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. Le texte vise le loyer courant, c'est-à-dire les échéances qui tombent à compter du commandement et de l'assignation, par opposition à l'arriéré qui a motivé le commandement. Il vise un versement intégral : un règlement partiel ne remplit pas la condition. Il fixe une date butoir, la première audience, qui est en pratique celle qui figure sur l'assignation ; attendre un renvoi pour commencer à payer est un risque que nous déconseillons de prendre. Le texte parle du loyer et non des charges ; dans le doute, et parce que le bailleur ne manquera pas de soulever le point, la prudence commande de régler aussi les charges courantes.

Ce que cela change dans la préparation de l'audience

Avant la réforme, un locataire pouvait arriver à l'audience avec un arriéré qui avait continué de croître et obtenir des délais sur la foi de sa bonne volonté. Le dossier du locataire, à l'audience, doit désormais faire apparaître trois choses : les loyers échus depuis l'assignation sont tous payés ; les paiements viennent de la société locataire ; l'échéancier proposé est soutenable au regard des comptes produits. Le bailleur, de son côté, produira un décompte arrêté au jour de l'audience qui distingue précisément l'arriéré des loyers courants, et il n'hésitera pas à relever une échéance manquante ou un paiement venu d'un tiers.

Le texte s'applique « aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l'entrée en vigueur » de la loi. C'est donc la date à laquelle le locataire sollicite les délais qui compte, non celle du commandement ni celle de l'assignation. Un locataire assigné avant le 28 mai 2026 mais qui ne demande des délais qu'aujourd'hui relève du texte nouveau. Les premières décisions des tribunaux judiciaires sur ce point commencent à être rendues ; aucune cour d'appel ni la Cour de cassation ne s'est encore prononcée à la date de cet article.

Mensualiser le loyer : à demander avant d'avoir du retard

Le loyer d'un bail commercial est parfois payable par trimestre d'avance. Reprendre « le versement intégral du loyer courant » signifie alors trouver un trimestre d'un coup, ce qui est précisément ce que le locataire en difficulté ne peut pas faire. L'article L. 145-32-1 du Code de commerce, créé par la même loi du 26 mai 2026, donne au locataire d'un local commercial ou artisanal le droit d'obtenir le paiement mensuel sur simple demande, mais « sous réserve de l'absence d'arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable ». Le droit à la mensualisation se perd donc au moment où il serait le plus utile. Le locataire dont la trésorerie se tend a intérêt à la demander tant qu'il est à jour. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur la mensualisation du loyer commercial.

Contester un commandement de payer : les quatre moyens

Le commandement de payer peut être contesté pour un vice de forme, pour un décompte qui réclame des sommes que la clause ne couvre pas, pour un manquement du bailleur à ses propres obligations ou pour mauvaise foi. Ces moyens se préparent dans le mois, et ils ne dispensent pas de payer ce qui est incontestablement dû.

La nullité du commandement de payer : la forme de l'acte et la clause du bail

Le commandement qui ne mentionne pas le délai d'un mois est nul, par application directe de l'article L. 145-41. Il doit en outre viser la clause résolutoire du bail, puisqu'il met en œuvre cette clause et non un droit général de résiliation. Et la clause elle-même doit être conforme au délai légal : si elle prévoit quinze ou trente jours, elle est réputée non écrite en son entier, et le commandement délivré sur son fondement ne peut pas produire l'effet résolutoire recherché. La Cour de cassation a précisé que cette appréciation se fait au regard de la loi du 18 juin 2014 dès lors que le bail était en cours à son entrée en vigueur et que l'instance est encore pendante (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, publié au Bulletin). Un bail signé il y a vingt ans n'échappe donc pas à ce contrôle.

Le décompte

Un commandement pour un montant excessif reste valable à due concurrence, comme indiqué plus haut. La contestation du décompte ne fait donc tomber l'acte que si la somme réellement due est nulle ou si le désaccord sur le montant est sérieux. Elle garde cependant son utilité : elle réduit la dette à rembourser, elle écarte les postes que la clause ne sanctionne pas (intérêts, pénalités, frais non prévus au bail), et elle pèse sur l'appréciation que le juge portera sur l'attitude du bailleur. Les points à vérifier sont les régularisations de charges sans justificatif, les indexations appliquées sans respecter la clause d'échelle mobile, les sommes déjà réglées, et le dépôt de garantie, qui ne s'impute pas de plein droit sur les loyers en cours de bail mais dont le montant doit apparaître dans la discussion.

Le manquement du bailleur : l'exception d'inexécution

Le locataire qui a cessé de payer parce que le local n'était plus exploitable, parce que le bailleur refusait des travaux qui lui incombent ou parce qu'un arrêté de péril frappait l'immeuble, peut opposer l'exception d'inexécution. La Cour de cassation a jugé en 2026 que, lorsque le locataire assigné en constatation de l'acquisition de la clause invoque ce moyen, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important qu'il n'ait pas demandé de délais de paiement dans le mois du commandement (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin). Le moyen est donc recevable à l'audience ; il n'est accueilli que si le manquement du bailleur est établi et suffisamment grave pour justifier la suspension du loyer. Nous l'avons détaillé dans nos articles sur les travaux de mise aux normes du local commercial et sur l'arrêté de péril, avec la même recommandation : faire autoriser la suspension ou la consignation par le juge plutôt que de cesser de payer de son propre chef.

La mauvaise foi du bailleur

La clause résolutoire doit être mise en œuvre de bonne foi, et le juge saisi doit rechercher, s'il y est invité, si tel a été le cas (Cass. 3e civ., 5 juin 1991, n° 89-21.166, publié au Bulletin). Le moyen est étroit. La mauvaise foi s'apprécie au regard de la délivrance du commandement lui-même, et non de griefs étrangers à cet acte : une cour d'appel qui l'avait retenue parce que le bailleur négligeait par ailleurs la toiture a été censurée (Cass. 3e civ., 2 déc. 1998, n° 97-11.109, publié au Bulletin). Ce qui peut caractériser la mauvaise foi, c'est un commandement délivré alors que le bailleur avait accepté un report, ou pour une somme qu'il savait réglée, ou dans le seul but de récupérer un local pour le relouer plus cher. Ce qui ne la caractérise pas, c'est le simple fait de réclamer des loyers effectivement dus.

Prendre l'initiative : l'opposition à commandement de payer

Le locataire n'a pas à attendre d'être assigné. Dans le mois du commandement, il peut lui-même saisir le tribunal judiciaire pour contester l'acte, demander des délais et la suspension de la clause : c'est ce que la pratique appelle l'opposition à commandement de payer. Cette initiative a un avantage pratique depuis la réforme : elle fixe la première audience à une date que le locataire connaît et à laquelle il s'est préparé, loyer courant repris et pièces réunies.

Après l'audience : tenir l'échéancier sans un jour de retard

Lorsque le juge accorde des délais et suspend la clause, le bail est sauvé à une condition : respecter chaque échéance. Un seul manquement rend la clause définitivement acquise, et aucun nouveau délai ne peut être accordé.

L'ordonnance qui accorde des délais fixe un calendrier : telle somme par mois pour l'arriéré, en plus du loyer courant à sa date. Elle précise en général qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, la clause résolutoire reprendra son plein effet.

La Cour de cassation applique cette règle sans tempérament. Lorsqu'une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé des délais pour régler l'arriéré et le loyer courant en suspendant la clause, « le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise », et la mauvaise foi du bailleur qui s'en prévaut n'y fait pas obstacle (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216, publié au Bulletin). Le juge ne peut pas non plus accorder de nouveaux délais, même si le locataire a entre-temps obtenu l'ouverture d'une procédure de conciliation (Cass. 3e civ., 10 déc. 2008, n° 07-19.899, publié au Bulletin).

Trois conséquences pratiques. L'échéancier proposé au juge doit être prudent : mieux vaut demander vingt-quatre mois et finir plus tôt que promettre douze mois et manquer la quinzième échéance. Les virements doivent être programmés, avec quelques jours d'avance sur chaque date. Et si une difficulté se présente, il faut en parler au bailleur avant l'échéance, par écrit, et obtenir son accord écrit sur un décalage : une tolérance verbale ne protège de rien.

Quand l'impayé révèle des difficultés plus larges : faire le point sur la société

Le loyer est souvent la première dette qu'une entreprise laisse filer. Quand d'autres échéances suivent, la question dépasse le bail, et le commandement de payer est le moment de vérifier si la société est en cessation des paiements. Une procédure collective ouverte à ce moment protège le bail et l'entreprise ; elle n'est ni un artifice ni une sanction.

Le diagnostic

Un loyer impayé isolé, à la suite d'un retard de paiement d'un gros client ou d'une saison manquée, se traite comme indiqué plus haut. Mais si les cotisations sociales, la TVA, les fournisseurs principaux ou l'échéance bancaire prennent eux aussi du retard, le commandement de payer n'est plus un problème de bail : il est le signal que l'entreprise ne fait plus face à son passif exigible avec son actif disponible, ce qui est la définition de la cessation des paiements.

Ce diagnostic n'est pas facultatif. L'article L. 631-4 du Code de commerce impose au dirigeant de demander l'ouverture d'un redressement judiciaire « au plus tard dans les quarante-cinq jours qui suivent la cessation des paiements », sauf s'il a demandé dans ce délai l'ouverture d'une conciliation. Le mois du commandement et ces quarante-cinq jours se recouvrent souvent.

Deux situations, deux procédures

Si la société n'est pas en cessation des paiements mais « justifie de difficultés qu'elle n'est pas en mesure de surmonter », elle peut demander l'ouverture d'une sauvegarde (article L. 620-1). La procédure est destinée « à faciliter la réorganisation de l'entreprise afin de permettre la poursuite de l'activité économique, le maintien de l'emploi et l'apurement du passif ». Le dirigeant reste aux commandes.

Si la société est en cessation des paiements, c'est le redressement judiciaire, dans le délai de quarante-cinq jours rappelé plus haut.

Dans les deux cas, le jugement d'ouverture produit, à l'égard du bailleur, des effets que le locataire doit connaître.

Ce que la procédure protège

Le jugement d'ouverture « interrompt ou interdit toute action en justice » des créanciers antérieurs tendant à la condamnation au paiement d'une somme d'argent ou « à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent » (article L. 622-21). La Cour de cassation en a tiré la conséquence pour la clause résolutoire : l'action du bailleur tendant à faire constater l'acquisition de la clause pour des loyers échus avant le jugement d'ouverture ne peut pas être poursuivie après ce jugement, dès lors que la résiliation n'a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.336, publié au Bulletin). Le bail est préservé, l'arriéré de loyers est déclaré au passif et traité dans le plan, et l'entreprise conserve son local le temps de se réorganiser.

Ce qu'elle n'efface pas

Les loyers qui courent après le jugement d'ouverture doivent être payés à leur échéance : ce sont des créances nées régulièrement pour les besoins de la période d'observation, que l'article L. 622-17 fait payer à leur date. Si l'entreprise ne les paie pas, le bailleur peut à nouveau demander la résiliation, mais seulement « au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement », et il n'y a pas lieu à résiliation si le paiement intervient avant l'expiration de ce délai (article L. 622-14). La protection porte donc sur le passé ; l'avenir se paie.

La procédure collective n'est pas une manœuvre contre le bailleur. C'est le cadre légal prévu pour une entreprise qui ne peut plus payer toutes ses dettes à leur date, et le commandement de payer est fréquemment le moment où cette réalité se révèle. Nous exposons les critères de choix entre conciliation, sauvegarde et redressement dans notre article entreprise en difficulté : que faire ?.

Vendre le fonds avant la résiliation

Lorsque le commerce a de la valeur mais que son exploitant n'a plus les moyens de le porter, la cession du fonds de commerce, droit au bail compris, peut être préférable à toute autre solution. Elle suppose que le bail existe encore au jour de la vente : un bail résilié ne se cède pas. Le temps du commandement et de la procédure est donc aussi celui où une cession rapide doit être envisagée, avec l'accord du bailleur sur le cessionnaire lorsque le bail l'exige. Les étapes et les délais sont décrits dans notre guide de la cession de fonds de commerce.

Combien coûte l'accompagnement d'un avocat

Le coût dépend de la voie choisie : une simple analyse du commandement et du décompte, une négociation écrite avec le bailleur, une saisine du tribunal judiciaire en référé avec préparation du dossier de délais, ou l'accompagnement vers une procédure collective. Nos modes de facturation et nos tarifs sont présentés sur notre page combien coûte un avocat en droit commercial, et notre pratique des baux commerciaux sur la page dédiée. Le premier rendez-vous est offert ; il sert précisément à lire le commandement et à décider, avant l'expiration du mois, de ce qui doit être fait.