Résilier son bail commercial : congé triennal ou accord amiable

En résumé. Pour résilier un bail commercial avant son terme, le locataire a deux voies. La première est de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée ou par commissaire de justice : il n'a pas à se justifier ni à payer quoi que ce soit. La seconde est de négocier avec le bailleur une résiliation amiable, possible à tout moment, avec ou sans indemnité selon ce que chacun y gagne.

Un bail commercial engage pour neuf ans, mais la loi n'enferme pas le locataire pour neuf ans. Tous les trois ans, il peut partir sans rien devoir, à condition de s'y prendre dans les formes et au bon moment. Entre deux échéances, la rupture anticipée du bail reste possible, mais seulement si le bailleur l'accepte, et les conditions de cet accord se négocient.

Cet article est écrit pour le commerçant locataire qui veut quitter son local ; ce que le bailleur peut faire de son côté est signalé au fil du texte. L'économie générale du bail commercial est détaillée dans notre guide du bail commercial 3-6-9.

Partir à l'échéance triennale : le congé du locataire

La résiliation du bail commercial par le locataire passe d'abord par le congé triennal : il peut donner congé à l'expiration de chaque période de trois ans, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Il n'a pas à donner de motif.

L'article L. 145-4 du Code de commerce pose le principe : la durée du bail « ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire ».

C'est de là que vient l'expression « bail 3-6-9 » : le bail dure neuf ans, mais le locataire peut le résilier tous les trois ans, à l'issue de la troisième, de la sixième ou de la neuvième année. Le bailleur ne reçoit aucune indemnité et ne peut exiger aucune justification.

Six mois avant la fin de la période, pas un jour de moins

Le congé doit être reçu au plus tard six mois avant la date d'expiration de la période triennale, et ce délai n'est pas repoussé au lundi quand il tombe un week-end.

Prenons un bail qui a pris effet le 1er octobre 2021. Ses périodes triennales expirent le 30 septembre 2024, le 30 septembre 2027 et le 30 septembre 2030. Pour quitter les lieux au 30 septembre 2027, le congé doit être délivré au plus tard le 31 mars 2027.

Ce calcul appelle quelques précisions :

• la date de départ est celle de la prise d'effet du bail, ou de son dernier renouvellement, et non la date de signature. Les deux diffèrent souvent de quelques semaines, parfois de plusieurs mois ;
• le délai ne se prolonge pas au premier jour ouvrable. La Cour de cassation l'a jugé pour un congé qui devait prendre effet un 30 septembre : il devait être signifié au plus tard le 31 mars, et celui délivré le 2 avril était tardif (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.312, publié au Bulletin) ;
• la règle du « dernier jour du trimestre civil » ne s'applique pas ici. Elle ne vaut que pour un bail en tacite prolongation, au-delà des neuf ans (Cass. 3e civ., 3 juill. 2013, n° 12-17.914, publié au Bulletin). Pour un congé triennal, la date est celle de la fin de la période, quelle qu'elle soit.

La forme : lettre recommandée ou commissaire de justice

La lettre recommandée avec avis de réception suffit pour le congé triennal du locataire, mais elle ne compte, pour le bailleur, qu'à la date de sa première présentation.

La Cour de cassation a confirmé que le locataire peut donner son congé triennal par lettre recommandée, et qu'une cour d'appel qui exige un acte de commissaire de justice viole la loi (Cass. 3e civ., 24 oct. 2019, n° 18-24.077, publié au Bulletin).

La partie réglementaire du code fixe la date à retenir. Selon l'article R. 145-38, la date de notification est, pour celui qui envoie la lettre, celle de l'expédition, et « à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre ». Le même article précise : « Lorsque la lettre n'a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire. »

Concrètement, une lettre qui revient avec la mention « destinataire inconnu à l'adresse » ou « adresse incomplète » ne vaut rien, et il faut tout recommencer par commissaire de justice. Si cela arrive la dernière semaine, l'échéance est perdue. Aucun arrêt n'a encore précisé laquelle des deux dates compte pour vérifier le respect des six mois. Nous conseillons donc de compter six mois à partir de la première présentation, d'envoyer la lettre plusieurs semaines avant la date limite, et de passer directement par un commissaire de justice quand cette date approche. Un modèle de lettre de congé figure plus bas.

Et si le bail impose un acte de commissaire de justice ? Beaucoup de baux signés avant 2015 le prévoient, parce qu'ils reprennent la loi de l'époque. Une telle clause a vocation à être réputée non écrite : l'article L. 145-15 vise, parmi les dispositions auxquelles le bail ne peut faire échec, l'article L. 145-4 et donc le choix de la lettre recommandée qu'il ouvre au locataire. La Cour de cassation jugeait déjà, sous l'ancien régime, que les parties ne peuvent pas déroger à la forme légale du congé triennal (Cass. 3e civ., 24 janv. 1996, n° 94-13.095, publié au Bulletin). Nous n'avons toutefois pas trouvé d'arrêt récent tranchant exactement ce cas. Le coût d'un acte de commissaire de justice étant sans commune mesure avec celui d'un procès sur la validité du congé, le plus sûr reste de s'y conformer.

Plusieurs locataires, plusieurs propriétaires

Si le bail a été signé par plusieurs locataires, le congé doit venir de tous. Si le local appartient à plusieurs propriétaires en indivision, il doit être délivré à chacun.

La remise des clés par un seul des copreneurs ne met pas fin au bail à l'égard des autres : elle ne manifeste que sa propre volonté de partir (Cass. 3e civ., 18 févr. 2015, n° 14-10.510, publié au Bulletin). Chaque copreneur signe donc le congé.

Côté bailleur, lorsque le local appartient à des propriétaires indivis, le congé donné par le locataire doit être délivré à chacun d'eux, sauf si l'un a reçu mandat des autres (Cass. 3e civ., 11 juill. 2007, n° 06-12.210, publié au Bulletin). Un extrait du cadastre ou le dernier appel de loyer permet de vérifier qui est réellement propriétaire.

Entre époux, en revanche, la règle de cotitularité du bail prévue par l'article 1751 du Code civil exclut expressément les locaux à caractère professionnel ou commercial : elle ne joue pas pour un bail commercial.

Avant d'envoyer le congé : la bonne date, et la question de la vente

Le congé doit viser la date exacte de fin de la période triennale. Et une fois délivré, il met fin à la possibilité de vendre le droit au bail.

Une date qui n'est pas une échéance ne vous fait pas partir plus tôt. Le locataire qui indique dans son congé la date à laquelle il souhaite partir, plutôt que la date d'expiration de la période triennale, n'obtient pas cette date. Le congé délivré pour une date prématurée, mais dans le délai de six mois, produit ses effets à la première échéance utile (Cass. 3e civ., 10 févr. 2015, n° 13-26.403). Les loyers courent jusque-là, même si le local est vide. L'erreur inverse est plus coûteuse encore : un congé délivré pour une date postérieure à l'échéance a été jugé sans effet pour cette échéance, et le bail s'est poursuivi trois ans de plus (Cass. 3e civ., 10 févr. 2015, n° 13-24.128). Il faut donc écrire dans le congé la date exacte de fin de la période triennale.

Donner congé, c'est renoncer à vendre son droit au bail. Le bail prend fin à la date du congé. Le droit au bail, qui est souvent l'actif principal d'un fonds de commerce, n'a alors plus aucune valeur pour un acquéreur. Et revenir sur un congé délivré suppose, en pratique, l'accord du bailleur. Avant de donner congé, il faut donc se demander si une cession ne rapporterait pas davantage (voir plus bas, « Plutôt que résilier »).

Les baux qui ferment la sortie triennale

Quatre catégories de baux peuvent priver le locataire de sa faculté de partir tous les trois ans, à condition que le bail le prévoie expressément.

L'article L. 145-4 autorise des « stipulations contraires » pour :

• les baux conclus pour plus de neuf ans ;
• les baux de locaux monovalents, « construits en vue d'une seule utilisation » (un hôtel, un cinéma, une station-service, par exemple) ;
• les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ;
• les baux de certains locaux de stockage, définis par renvoi au code général des impôts.

Hors de ces cas, une clause qui supprimerait la faculté triennale du locataire ne peut pas lui être opposée. Avant de compter sur une sortie à trois ou six ans, il faut donc relire le bail : durée, destination des locaux, et présence éventuelle d'une clause de renonciation.

Les résidences de tourisme obéissent à un régime propre : l'article L. 145-7-1 impose un bail d'au moins neuf ans « sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale ». Mais la Cour de cassation a jugé que ce texte ne s'applique pas aux baux renouvelés : au renouvellement, l'exploitant retrouve sa faculté triennale (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, publié au Bulletin).

Retraite, invalidité : cesser son activité sans attendre l'échéance

Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui perçoit une pension d'invalidité, peut donner congé sans attendre la fin d'une période triennale, en respectant le préavis de six mois.

L'article L. 145-4 ouvre cette faculté au preneur « ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité », qui peut donner congé « dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa » : six mois à l'avance, par lettre recommandée ou par commissaire de justice. Le texte ne rattache pas ce congé à une échéance triennale. Les ayants droit du locataire décédé disposent de la même faculté.

Elle bénéficie aussi à l'associé unique d'une EURL et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL, lorsque c'est la société qui est titulaire du bail. Le président d'une SAS n'est pas visé.

Pour le commerçant qui cesse son activité pour prendre sa retraite, c'est souvent la sortie la plus simple. Encore faut-il avoir effectivement demandé la liquidation de ses droits avant de donner congé, et pouvoir en justifier.

Après 9 ans : résilier un bail en tacite prolongation

Lorsque le bail arrive à son terme sans que personne ne donne congé ni ne demande le renouvellement, il se prolonge tacitement. Le locataire peut alors partir à tout moment, mais avec six mois de préavis et pour le dernier jour d'un trimestre civil.

L'article L. 145-9 le prévoit : « Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. » Les dates possibles sont donc le 31 mars, le 30 juin, le 30 septembre et le 31 décembre.

Sur la forme, la prudence commande le commissaire de justice. L'article L. 145-9 exige un acte extrajudiciaire, et la lettre recommandée que l'article L. 145-4 autorise ne vise que le congé triennal. La tacite prolongation a d'autres conséquences, sur le loyer notamment, que nous détaillons dans notre article sur le renouvellement du bail commercial.

Et si vous partez sans congé régulier ?

Un locataire qui rend les clés sans avoir donné un congé valable reste tenu du bail. Les loyers continuent de courir jusqu'à la prochaine date à laquelle il aurait pu partir, et le simple fait que le bailleur ait accepté les clés ne vaut pas accord de résiliation. Seul un accord écrit avec le bailleur permet de partir plus tôt sans ce risque.

Le propriétaire peut-il résilier le bail commercial à l'échéance triennale ?

Rarement. Le bailleur ne peut donner congé à l'expiration d'une période triennale que pour un nombre limité de projets immobiliers, par acte de commissaire de justice, et en indemnisant le locataire.

L'article L. 145-4 accorde au bailleur « la même faculté », mais seulement s'il entend :

Le congé doit être délivré dans les formes de l'article L. 145-9 : par acte extrajudiciaire, six mois à l'avance, en précisant ses motifs et le délai de deux ans pour le contester, le tout à peine de nullité.

En dehors de ces cas, le bailleur qui veut récupérer son local doit attendre la fin du bail et refuser le renouvellement, ce qui l'oblige en principe à verser une indemnité d'éviction. Ce mécanisme est détaillé dans notre article sur le renouvellement du bail commercial. Il peut aussi, en cours de bail, proposer au locataire une résiliation amiable.

Résilier hors période triennale : négocier une résiliation amiable

Hors période triennale, la résiliation anticipée du bail commercial suppose l'accord du bailleur : hors retraite ou invalidité, le locataire ne peut partir entre deux échéances que si celui-ci l'accepte. Cet accord est possible à tout moment, avec ou sans indemnité, et il doit être écrit avec soin.

La plupart des départs anticipés se font de cette façon. Le locataire ferme, déménage, change d'activité ; la prochaine échéance est dans deux ans ; il n'a aucune envie de payer vingt-quatre mois de loyers pour un local vide. La seule issue est de convaincre le bailleur de mettre fin au bail plus tôt.

À tout moment, pourvu que le bailleur l'accepte

Un contrat peut toujours être révoqué d'un commun accord. La résiliation amiable du bail commercial n'est soumise à aucune condition de délai ni de forme.

L'article 1193 du Code civil le prévoit : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. » Aucun délai de préavis ne s'impose, aucune échéance ne doit être attendue.

L'absence de forme obligatoire est un piège autant qu'une facilité. Des juges ont déjà déduit un accord de résiliation du comportement des parties, sans écrit. Mais un accord qui ne se prouve que par des échanges de courriels ou par une remise de clés laisse ouvertes toutes les questions qui fâchent : à quelle date le bail a-t-il pris fin, les loyers du trimestre en cours sont-ils dus, le dépôt de garantie est-il restitué ? Tout doit donc être écrit, dans un acte signé par les deux parties.

La Cour de cassation l'a rappelé dans une affaire où les parties avaient échangé des lettres sur une résiliation au 1er septembre : l'accord était subordonné à la signature d'un acte qui n'avait jamais été établi, et le bail n'avait donc pas pris fin à cette date (Cass. 3e civ., 10 févr. 2015, n° 13-26.403).

Résiliation amiable ou transaction : ce que change l'article 2044

Lorsque la sortie du locataire règle aussi un différend (arriérés, travaux, état des locaux), il est préférable de la conclure sous forme de transaction. Mais une transaction ne règle que ce qu'elle nomme.

L'article 2044 du Code civil définit la transaction comme « un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit. » Son intérêt est de fermer la porte aux procès : elle « fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet » (article 2052).

Deux conditions en découlent : il faut des concessions réciproques, chacun cédant quelque chose, et un écrit.

La limite tient à l'article 2048 : « Les transactions se renferment dans leur objet. » La Cour de cassation l'a appliqué à une résiliation de bail commercial. Un bailleur et un locataire avaient signé un accord transactionnel organisant la résiliation anticipée d'un bail commercial, moyennant une indemnité forfaitaire. L'accord ne disait rien du dépôt de garantie. La cour d'appel avait estimé qu'il restait acquis au bailleur. Cassation : la transaction ne mentionnant pas le dépôt de garantie, elle n'en réglait pas le sort (Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-16.061, publié au Bulletin).

Un protocole de résiliation doit donc tout nommer. Au minimum :

• la date de résiliation et la date de remise des clés ;
• les loyers et charges dus jusqu'à cette date, et le sort des régularisations de charges et de taxe foncière à venir ;
• l'indemnité s'il y en a une, son montant, qui la paie, et ce qu'elle couvre, ou la mention qu'aucune n'est due ;
• le dépôt de garantie : restitué, imputé ou conservé, et dans quel délai ;
• l'état des lieux de sortie et la question des réparations ;
• le sort des aménagements réalisés par le locataire ;
• les renonciations réciproques, rédigées avec précision.

« Sous condition de trouver un repreneur » : un accord qui ne vous libère pas

Un bailleur qui accepte la résiliation à condition de signer un nouveau bail avec le successeur présenté par le locataire garde la main sur les conditions de ce nouveau bail.

C'est une formule courante : « d'accord pour que vous partiez, si vous me trouvez quelqu'un ». La Cour de cassation a jugé que, dans ce cas, le bailleur peut, sauf abus de droit, modifier les conditions du nouveau bail proposé au successeur. Dans l'affaire jugée, le locataire était parti en croyant l'accord acquis ; la cour d'appel avait imputé l'échec au bailleur, et son arrêt a été cassé (Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06-15.544, publié au Bulletin).

Si la sortie dépend d'un repreneur, il faut donc figer dans l'accord les conditions du bail qui lui sera consenti (loyer, durée, destination, garanties). À défaut, le locataire n'est libéré de rien tant que le nouveau bail n'est pas signé.

Une indemnité ? Pas forcément

Aucune indemnité n'est obligatoire. Une résiliation amiable peut se conclure sans que personne ne paie rien, si c'est l'équilibre de l'accord. Quand il y en a une, elle peut aller dans les deux sens, et aucun barème ne s'impose.

Le départ anticipé du locataire n'est pas toujours une mauvaise nouvelle pour le bailleur. Un emplacement recherché se reloue vite, parfois à un loyer plus élevé, et le nouveau locataire peut lui verser un pas de porte. Le bailleur peut alors accepter la sortie sans contrepartie, voire la souhaiter. Dans ce cas, l'accord règle simplement la date, les loyers dus jusque-là, l'état des lieux et le dépôt de garantie. S'il est rédigé comme une transaction, les concessions réciproques peuvent porter sur autre chose que de l'argent : une date de sortie avancée, un renoncement à des travaux de remise en état, l'abandon d'un arriéré discuté.

Lorsque le bailleur n'y trouve pas son compte et que c'est le locataire qui demande à partir, le bailleur perd des loyers et doit relouer. La discussion part généralement des loyers restant à courir jusqu'à la prochaine échéance triennale, puisque c'est la date à laquelle le locataire pourrait de toute façon partir sans rien devoir. Ce montant est un plafond de fait : au-delà, le locataire a intérêt à attendre l'échéance. D'autres éléments le font baisser : un local facile à relouer, un marché où le loyer de relocation sera plus élevé, un repreneur déjà identifié, un local rendu en bon état.

Lorsque c'est le bailleur qui veut récupérer son local avant la fin du bail (pour vendre l'immeuble libre, le restructurer, ou le relouer plus cher), le rapport de force s'inverse. Le locataire n'a aucune obligation de partir. L'indemnité doit alors couvrir ce qu'il perd : la valeur de son droit au bail, son déménagement et sa réinstallation, parfois une partie de sa clientèle. L'indemnité d'éviction qu'il toucherait en fin de bail sert souvent de point de repère.

Lorsqu'une indemnité est prévue, elle gagne à être ventilée poste par poste dans le protocole, pour une raison qui tient à la fiscalité. Pour ouvrir la discussion, un modèle de lettre de résiliation amiable figure plus bas.

La fiscalité de l'indemnité : le mot de l'acte ne décide pas

L'administration fiscale ne s'arrête pas au nom donné à l'indemnité : elle regarde ce qu'elle rémunère. La même somme peut être soumise à TVA ou non selon qu'elle est négociée ou subie.

Ce qui suit est un repère général : la situation fiscale de chacun (régime d'imposition, option pour la TVA sur les loyers) doit être vérifiée avec l'expert-comptable avant de fixer un montant.

La TVA, quand le bailleur paie le locataire pour qu'il parte. En acceptant de libérer les locaux, le locataire rend au bailleur un service, et l'indemnité en est le prix : elle est en principe soumise à la TVA. Le Conseil d'État l'a jugé pour un bailleur qui avait résilié le bail afin de relouer plus cher, et qui a pu déduire la TVA facturée par le locataire (CE, 27 févr. 2015, n° 368661, SCI Catleya). La doctrine administrative le reprend (BOI-TVA-BASE-10-10-50, § 260). Une nuance : l'indemnité suit le régime des loyers. Si le bailleur n'a pas opté pour la TVA sur ses loyers, l'indemnité est exonérée.

Il ne faut pas confondre cette indemnité avec l'indemnité d'éviction versée en cas de refus de renouvellement : celle-ci répare un préjudice subi et n'est pas soumise à la TVA (même BOFiP, § 310). Qualifier d'« indemnité d'éviction » une résiliation négociée pour échapper à la TVA ne fonctionne pas. La cour administrative d'appel de Marseille l'a jugé à propos d'un bail commercial à Saint-Gély-du-Fesc, jugé en première instance par le tribunal administratif de Montpellier : un « pacte transactionnel » d'un million d'euros a donné lieu à un rappel de TVA assorti d'une majoration de 40 % (CAA Marseille, 28 févr. 2017, n° 15MA01437).

La TVA, quand c'est le locataire qui paie pour partir. La question n'a pas été tranchée pour les baux commerciaux. Une indemnité calculée sur les loyers restant à courir peut être regardée comme un complément de loyer, et suivre le même régime. Une indemnité qui répare un préjudice distinct peut en être exclue. C'est un point à examiner au cas par cas.

L'impôt sur le résultat, pour le locataire qui reçoit une indemnité. Pour l'indemnité d'éviction, l'administration admet que la part qui compense la perte du droit au bail relève du régime des plus-values professionnelles, et que la part qui couvre le déménagement entre dans le résultat ordinaire. La logique est la même pour une indemnité de résiliation amiable. Les exonérations applicables aux plus-values des petites entreprises sont présentées dans notre article sur la plus-value de cession de fonds.

L'impôt, pour le bailleur. Un bailleur particulier qui reçoit une indemnité compensant une perte de loyers doit la déclarer dans ses revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-10-20). Celui qui en verse une peut la déduire s'il reprend les locaux pour les relouer dans de meilleures conditions, mais pas s'il les reprend pour les vendre libres, les occuper ou les démolir (CE, 8 juill. 2005, n° 253291).

Les droits d'enregistrement. Une résiliation avec indemnité n'est pas une cession de droit au bail, même quand le bailleur l'a voulue pour disposer de locaux libres : les droits de mutation ne s'appliquent pas (Cass. com., 20 janv. 1987, n° 85-15.142 ; BOI-ENR-DMTOM-30, § 40). Si l'acte est présenté à l'enregistrement, il supporte un droit fixe de 125 € (article 738 du CGI). Une réserve : si le bailleur reloue aussitôt et que le nouveau locataire lui verse une somme, l'administration peut y voir une cession déguisée du droit au bail.

Les créanciers inscrits sur le fonds : un mois de délai à intégrer

Si le fonds de commerce est grevé d'un nantissement ou d'un privilège, la résiliation amiable ne devient définitive qu'un mois après avoir été notifiée aux créanciers inscrits.

L'article L. 143-2 du Code de commerce le dit en toutes lettres : « La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions. »

La règle protège la banque qui a financé l'achat du fonds, ou le vendeur qui n'a pas été entièrement payé : le bail est le cœur de leur garantie, et sa disparition la réduit à presque rien. Le délai d'un mois leur laisse le temps de réagir.

En pratique :

• avant de signer, il faut lever un état des inscriptions sur le fonds auprès du greffe du tribunal de commerce ;
• la notification n'obéit à aucune forme particulière, pourvu qu'elle informe le créancier de la résiliation « de façon claire et non équivoque », à une date qui lui permette d'agir (Cass. com., 16 janv. 2001, n° 98-21.440, publié au Bulletin). Une lettre recommandée suffit ;
• faute de notification, le créancier peut remettre en cause la résiliation (Cass. 3e civ., 8 févr. 1989, n° 87-11.919, publié au Bulletin) ;
• le créancier nanti n'a en revanche aucun droit sur l'indemnité de résiliation : il ne bénéficie sur elle d'aucun droit de préférence ni de suite (Cass. 3e civ., 6 avr. 2005, n° 03-11.159, publié au Bulletin).

Le calendrier du protocole doit donc intégrer ce mois. Un accord signé le 1er du mois, avec des notifications envoyées le 5, ne devient définitif qu'un mois après la dernière notification.

Remise des clés : état des lieux, dépôt de garantie, garanties

Le départ s'accompagne d'un état des lieux de sortie et de la restitution des garanties, pour laquelle la loi du 26 mai 2026 a fixé des délais.

L'état des lieux. L'article L. 145-40-1 impose un état des lieux « lors de la restitution des locaux », établi « contradictoirement et amiablement » par le bailleur et le locataire. À défaut, il est dressé par un commissaire de justice, à la demande de la partie la plus diligente, à frais partagés. Le texte ajoute une sanction : « Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil », c'est-à-dire la présomption selon laquelle le locataire a reçu les locaux en bon état. L'état des lieux d'entrée, s'il existe, sert de point de comparaison.

Le dépôt de garantie. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, l'article L. 145-40 prévoit que les sommes versées à titre de garantie sont restituées « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés », déduction faite des sommes restant dues et « dûment justifiées ». Les autres garanties (caution bancaire, garantie à première demande) doivent être restituées sous six mois, avec les mainlevées nécessaires. Cette règle s'applique aux baux en cours pour toute remise des clés intervenue plus de trois mois après la promulgation de la loi, c'est-à-dire depuis la fin du mois d'août 2026.

Le texte précise que le délai court de la remise des clés « en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire ». Il faut donc remettre les clés contre un récépissé daté, ou les envoyer en recommandé, et prévoir ce point dans le protocole. Les règles de fond sont détaillées dans nos articles sur le dépôt de garantie, la garantie à première demande et le plafonnement des garanties.

Un sous-locataire dans les lieux ?

La présence d'un sous-locataire complique la résiliation amiable du bail principal : il occupe les lieux en vertu d'un contrat qui dépend du bail que les parties s'apprêtent à faire disparaître. Le plus sûr est de l'associer à l'accord, en réglant dans le même acte la date de son départ ou la reprise directe de son bail par le propriétaire.

Plutôt que résilier : céder son bail ou son fonds

Quand le fonds de commerce a une valeur, le vendre rapporte en général davantage que résilier le bail.

Le locataire qui résilie rend son droit au bail au bailleur, gratuitement ou presque. Celui qui cède son fonds, ou seulement son droit au bail quand le bail le permet, le vend. Pour un emplacement recherché, la différence peut se chiffrer en dizaines de milliers d'euros.

La cession a ses propres contraintes : clause d'agrément du bailleur, formalités, délais d'opposition des créanciers, séquestre du prix. Elle peut aussi laisser le cédant garant des loyers du repreneur si le bail contient une clause de garantie solidaire, dans la limite de trois ans à compter de la cession (article L. 145-16-2). Mais elle mérite d'être examinée avant toute résiliation. Le déroulé complet est décrit dans notre guide de la cession de fonds de commerce en 10 étapes, et le choix entre vendre le fonds ou les parts de la société dans notre article cession de fonds ou cession de parts.

Quand le locataire reproche une faute au bailleur

Si le bailleur manque à ses obligations (local impropre à l'usage prévu, travaux non réalisés, troubles de jouissance), le locataire peut demander au tribunal de prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur.

C'est une voie contentieuse, plus longue, qui se prépare sur pièces : constats, échanges, mises en demeure. La Cour de cassation a jugé que les obligations de délivrance et de jouissance paisible sont des obligations continues : tant que le manquement persiste, l'action en résiliation du locataire n'est pas prescrite (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, publié au Bulletin). Un locataire qui supporte un désordre depuis des années n'a donc pas nécessairement perdu le droit d'agir.

Et la clause résolutoire ?

La clause résolutoire joue dans l'autre sens : c'est une sanction qui permet au bailleur de mettre fin au bail lorsque le locataire ne paie pas ses loyers ou manque à une obligation du bail. Elle suppose un commandement resté sans effet pendant un mois (article L. 145-41). Depuis la loi du 26 mai 2026, les délais que le juge peut accorder au locataire en difficulté sont conditionnés à sa capacité à régler la dette et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Le mécanisme, du commandement à l'expulsion, est détaillé dans notre article loyer commercial impayé : que faire en tant que bailleur ?.

Modèles de lettre de résiliation du bail commercial

Les deux modèles ci-dessous, une lettre de congé triennal et une lettre de proposition de résiliation amiable, sont à adapter à votre bail. Les mentions entre crochets sont à compléter.

Modèle 1 : lettre de congé triennal du locataire

Avant d'envoyer cette lettre, vérifiez quatre points : la date indiquée est bien celle de l'expiration de la période triennale, calculée à partir de la prise d'effet du bail ; la lettre sera présentée au bailleur au moins six mois avant cette date (sinon, passez par un commissaire de justice) ; elle est signée par tous les locataires et adressée à tous les propriétaires ; et vous avez écarté l'hypothèse d'une cession du fonds, que le congé rend impossible.

Variante pour un départ à la retraite. Remplacez le deuxième paragraphe par : « Ayant demandé à bénéficier de mes droits à la retraite auprès de [régime] le [date] (justificatif joint), je vous donne congé en application de l'article L. 145-4 du Code de commerce pour le [date, au moins six mois après la réception de la présente]. » Si le bail est au nom d'une société, précisez : « en ma qualité d'associé unique de l'EURL [dénomination] » ou « de gérant majoritaire depuis plus de deux ans de la SARL [dénomination], titulaire du bail ».

Modèle 2 : lettre de résiliation amiable du bail commercial

Cette lettre ouvre la négociation, elle ne la conclut pas. La phrase « la présente proposition ne vaut pas congé » évite qu'elle soit lue comme un engagement de partir. L'accord lui-même prend la forme d'un protocole de résiliation, où se règlent la ventilation de l'indemnité, sa fiscalité, le dépôt de garantie et la notification aux créanciers inscrits. Nous ne publions pas de modèle de protocole : c'est l'acte où se jouent les points décrits plus haut, et il doit être rédigé au cas par cas. C'est l'un des actes que nous rédigeons au titre de notre activité en baux commerciaux ; nos tarifs sont présentés dans notre article combien coûte un avocat en droit commercial.